Bureaux en espace de coworking

En quelques années seulement, le coworking est devenu un phénomène mondial. La tendance se confirme dans l’ensemble des grandes villes européennes où les pure players, dotés de moyens sans commune mesure avec ceux des pionniers du coworking, vivent avec les marques de coworking locales. Pratiqué par un public fortement diversifié, le coworking est désormais entré dans les mœurs. Ses premiers adeptes furent des freelances de l’économie numérique (développeurs, web designers...), ensuite rejoints par des travailleurs indépendants de tous secteurs (graphistes, consultants, journalistes, juristes...), des créateurs d’entreprises et startupers, des étudiants et des digital nomads. Et aujourd’hui, les grandes entreprises ne sont pas en reste puisque leurs salariés représentent près de 40 % des coworkers !

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C’est à Berlin en 1995 que naît le premier espace de travail partagé, considéré comme précurseur du coworking : le C-base, un hackerspace accueillant une association d’informaticiens. En 2002, l’Autriche fait également figure de pionnière en ouvrant la Schraubenfabrik, espace communautaire destiné aux entreprises. Mais c’est en 2006 à San Francisco, via la création de la Hat Factory, premier espace de coworking ouvert à temps plein, que ce nouveau mode de travail prend son véritable essor. Les premiers espaces européens officiels voient ensuite le jour, en 2007 à Barcelone, en 2008 à Paris et en 2009 à Berlin. Fin 2017, 1,2 million de personnes travaillait dans près de 14 000 espaces de coworking répartis sur les cinq continents.

Un écosystème en phase avec les mutations du travail

L’essor du coworking est indissociable de celui de la sharing economy qui, en réaction à la crise de 2008, a stimulé le partage de biens (voiture, logement, parking...), de services (covoiturage, bricolage...) ou de savoirs (cours et tutoriaux en ligne, systèmes d’échange local...). Ce bouleversement sociétal met à profit les technologies numériques avec lesquelles a grandi la génération des Millennials qui représentera 1/3 de la population active en 2020. Attachés aux notions d’autonomie et de mobilité, ces digital natives les retrouvent dans leur vie professionnelle, les entreprises intégrant de plus en plus des pratiques issues de l’économie collaborative dans leur approche du management.

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Les organisations du travail s’émancipent ainsi du modèle hiérarchique vertical traditionnel pour favoriser la transversalité, la convivialité et la cocréativité entre salariés. On facilite le télétravail et encourage l’intrapreneuriat qui permet à un collaborateur de transformer un projet en activité rentable au sein de sa société. Que la raison soit générationnelle ou liée à une expérience passée, les salariés font de la qualité de vie au travail, de la cross fertilisation (enrichissement mutuel) et du partage des compétences au sein de l’entreprise, des priorités. Et le coworking est l’une des réponses données à ces attentes, véritables enjeux de l’attraction et de la rétention des talents.

Une réponse au besoin de flexibilité de l’entreprise

Les espaces de coworking sont les auxiliaires de la décentralisation des entreprises et de leur internationalisation, lesquelles engendrent une mobilité accrue des salariés en quête de lieux de travail fiables et confortables lors de leurs déplacements. Ils constituent également une alternative à la location classique de bureaux, appréciée par les entreprises dont la surface financière ne permet pas de s’engager sur des baux fermes ou d’investir dans l’achat d’équipements. Ce sont enfin des espaces propices à l’expérimentation de nouvelles méthodes de travail ainsi qu’à la promotion de changements tant managériaux que comportementaux au sein des équipes.

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Souvent limitée par l’entreprise à l’externalisation d’une cellule de R&D ou à la mise en œuvre du télétravail, la notion de ‘tiers-lieux’ prend une nouvelle dimension au travers de l’essor des espaces de coworking. Leur utilisation permet de s’implanter dans les zones les plus recherchées des centres-villes, là où les espaces vacants se font rares. Ils représentent également une réponse ‘clé en main’ aux problématiques de la qualité de vie au travail en réduisant par exemple les temps de transport, ce qui peut dès lors avoir un véritable impact sur la productivité des salariés.

Constituant un maillon manquant de la chaîne immobilière, les espaces de coworking proposent une nouvelle gamme de solutions conçues pour répondre au besoin croissant de flexibilité des entreprises et de leurs activités. Cette souplesse qu’ils procurent demeurant leur principal atout, la rentabilité de ce type de location dépendra pour beaucoup de sa durée. C’est pourquoi l’un des critères à apprécier en priorité, avant d’y installer une start-up ou l’équipe d’un grand compte travaillant en mode projet, sera la prédictibilité ou non du business model de l’activité concernée. Taille critique des équipes, intégration de futurs recrutements, évolution en superficie des espaces de travail : le recours au flex office représentera la meilleure option pour l’entreprise qui manque de visibilité sur ces différents éléments. Indépendamment de son apport immatériel, et comparé aux coûts immobiliers standards, l’un des avantages du coworking tient en outre au fait qu’on peut en sortir au moment voulu, sans avoir à s’acquitter d’amortissements financiers liés à l’achat d’équipements bureautiques.

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Qu’ils soient urbains, suburbains ou plus rarement ruraux, ces tiers-lieux d’avenir séduisent désormais un nombre croissant d’entreprises jusqu’alors fortement centralisées.

Si pour les pionniers l’esprit originel du coworking reposait surtout sur la possibilité de fédérer une communauté, le modèle économique des nouveaux acteurs se rapproche du centre d’affaires et de services 2.0. Aux côtés de pure players comme l’américain WeWork, on assiste ainsi à l’arrivée des géants de l’immobilier sur ce créneau d’avenir. Le groupe Regus, leader mondial des centres d’affaires, a acquis Spaces, un pure player créé en 2006 à Amsterdam. En Angleterre, l’américain Blackstone, l’un des plus importants fonds d’investissement du monde, est devenu actionnaire majoritaire de TOG (The Office Group), opérateur détenant des espaces dans plus d’une trentaine d’immeubles londoniens.

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En France, la foncière Gecina a créé sa filiale Secondesk, proposant aux salariés de ses clients un “second bureau”. La startup Kwerk s’est associée au promoteur Les Nouveaux Constructeurs. Le groupe mondial Accor Hotels a quant à lui investi dans la marque Wojo. aujourd’hui, les salariés, détachés par leur entreprise ou en mobilité, investissent en nombre les espaces de coworking. Une animation spécifique y est mise en place pour développer une communauté visant à faciliter les échanges et l’innovation en effaçant les frontières entre métiers et fonctions, en créant des synergies entre acteurs internes et externes à l’entreprise.

Une différenciation par l’offre de services

Comme tout marché émergent doté d’un fort potentiel, le coworking a rapidement vu le nombre de ses acteurs croître de façon exponentielle. Face à la concurrence, chaque marque rivalise de créativité pour enrichir son offre d’un volet de services additionnels de plus en plus étoffés. Indépendamment de la souplesse procurée par les formules d’abonnement (à l’heure, à la semaine, au mois), ils confèrent aux espaces de travail une valeur ajoutée pratique correspondant pleinement aux attentes des coworkers.

Traduisant une véritable premiumisation de l’offre, les initiatives apportant une nouvelle dimension à l’attractivité du coworking prennent les formes les plus variées. Certaines sont directement liées à l’exercice de l’activité professionnelle : domiciliation d'entreprise, assistance administrative et technique, bureaux et salles de réunions privés, plateforme web partagée, formations thématiques, coaching individuel et collectif. D’autres installations concourent davantage à l’amélioration de la qualité de vie et à la convivialité de l’environnement : conciergerie, crèche, bar, cantine, cuisine équipée, bibliothèque, salle de fitness ou de détente. Les coworkers peuvent également bénéficier du soutien permanent d’un Chief Happiness Officer (CHO) chargé d’animer cette nouvelle culture entrepreneuriale en organisant par exemple des conférences et des événements. La plupart de ces services haut de gamme participant de la philosophie de l’hospitality management, on voit par ailleurs un nombre croissant de groupes hôteliers développer une offre de coworking ciblant en priorité les travailleurs nomades.

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À l’instar des incubateurs axés sur l’innovation ou l’accompagnement des jeunes entreprises, de plus en plus d’espaces de coworking se spécialisent par thématique. Ils rassemblent une communauté, composée d’entités d’un même secteur d’activité ou d’un même créneau. Le but est d’échanger autour de problématiques communes, de former un réseau qualifié, vecteur de synergies et de partenariats stratégiques. On y privilégiera pour ce faire la mutualisation des compétences ainsi que le partage des best practices. Parmi les activités se prêtant le mieux à un coworking spécialisé figurent notamment les domaines des TIC, du marketing, du retail, de la fintech, de l’immobilier et des médias.

Le coworking rassemble une communauté composée d’entités pouvant mutualiser leurs compétences et former un réseau générateur de synergies. À ses coworkers, il propose des espaces adaptés à leur projet, un niveau de services à la hauteur de celui des grands groupes et un lifestyle@work inédit. À l’employeur, le coworking confère l’image positive d’un décideur privilégiant un management par objectifs et laissant volontiers libre cours à la créativité et aux initiatives individuelles. À l’entreprise qui y souscrit, les espaces de coworking présentent une solution immobilière complémentaire lui offrant flexibilité et meilleure productivité grâce à une nouvelle forme d’agilité. Les acteurs de la PropTech y contriburont certainement !

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Mais ne nous y trompons pas, le coworking n’est pas garant de la réussite d’un projet, du lancement d’une start-up, du changement d’état d’esprit managérial, de la modernisation ou de la digitalisation d’une entreprise. Il n’est pas non plus le nouveau schéma immobilier qui voudrait que les entreprises ne disposent plus de bureaux propres mais permettent à leurs salariés de développer leur créativité partout dans le monde.

Le coworking, c’est surtout le phénomène qui matérialise la nécessité de prendre en compte la rapidité avec laquelle le monde change et avec laquelle les acteurs économiques doivent évoluer !

Corpoworking : Intégrer le coworking au cœur de l’entreprise

Appelé aussi coworking intra-entreprise, le corpoworking consiste, pour une entreprise, à créer à destination de ses salariés un espace collaboratif en son sein ou dans un lieu de coworking déjà existant. Plus qu’un simple aménagement d’espace, cette initiative doit impulser une nouvelle organisation du travail. Elle répond à plusieurs enjeux :

faciliter les rencontres informelles entre collaborateurs évoluant sur différents sites ou dans différents services, permettre une escale entre deux rendez-vous et ainsi réduire les temps de trajet, optimiser l’espace et diminuer les coûts immobiliers, prendre du recul et adopter une vision nouvelle de son quotidien ou encore faire émerger des nouvelles méthodes de travail. Lorsque l’espace accueille des structures extérieures avec lesquelles l’entreprise a l’habitude de travailler ou pas, il peut devenir un lieu de créativité et favoriser les collaborations d’open innovation, tout en gardant à l’esprit les questions de confidentialité. À Paris, dans la Villa Bonne Nouvelle d’Orange, se succèdent depuis 2014 plusieurs équipes projets afin d’étudier l’impact du digital sur le développement de la qualité sociale et de la performance économique au travail. À Heidelberg en Allemagne, la société SAP a ouvert en 2013 l’AppHaus pour ses collaborateurs, clients et partenaires. La moitié de l’espace est dédiée à un atelier pour organiser des rencontres entre les différentes parties.