Les bureaux opérés

Depuis quelques mois, une nouvelle tendance anime le marché de l’immobilier : le bureau opéré. A la croisée des chemins entre les espaces de bureaux traditionnels et les espaces de coworking, le bureau opéré tend à séduire les entreprises en quête de solutions flexibles tout en intégrant une multitude de services.

Les deux dernières années nous ont incitées à repenser nos modèles et organisations, et la flexibilité est aujourd’hui le maître mot en matière de stratégie immobilière. Ainsi, pour ajuster ses charges locatives en temps réel, il est désormais possible de sous louer une partie de ses espaces de travail.

Nous vous proposons ici un état de l’art et une analyse du marché. Bienvenue dans l’ère du bureau opéré !

Qu’est ce que le bureau opéré ?

Les espaces de travail non traditionnels sont aujourd’hui en plein boom ! Si le phénomène est né dans les années 2000 avec le développement du coworking, la crise sanitaire internationale de ces dernières années est venue accélérer le phénomène de façon exponentielle. William Willems, Directeur de la marque de coworking Regus en Belgique, confiait aux colonnes de La Libre en décembre 2021 que « les espaces flexibles représentent aujourd’hui 3,2% des surfaces de bureaux et qu’ils incarnent un potentiel de 10% à horizon 5 ans ».

Parmi ces solutions flexibles, on pense bien évidemment aux espaces de coworking, aux tiers-lieux, et désormais, aux bureaux opérés, espaces de corpoworking et aux bureaux clés en main. Autant de termes pour une seule et même qualification.

Ces derniers permettent d’allier la flexibilité des espaces de coworking et les avantages serviciels offerts par les entreprises. Ainsi, les entreprises détentrices de locaux professionnels indépendants et privatifs peuvent désormais louer une partie de leurs locaux en y intégrant un offre tarifaire et servicielle flexible par le biais d’un contrat de prestation de services. Les espaces doivent être facilement aménageables pour répondre aux besoins des entreprises locataires.

Certains opérateurs vont même plus loin en faisant du sur-mesure : une société qui est en recherche de bureaux flexibles trouve des bureaux en bail classique mais ne souhaite pas s'engager sur plus de 3 ans, l'opérateur prend le bail directement à la place du client puis effectue l'ensemble des travaux et des aménagements intérieurs : le client ne sort aucun CAPEX et bénéficie d'un loyer comprenant toutes les charges en contrat de prestation de services. Génial non ?

Retrouvez toutes les offres de bureaux clés en main à Paris

Fonctionnement d'une recherche d'un bureau opéré

Prenons un exemple que nous rencontrons chaque semaine chez workin.space :

• Une société est en recherche de bureaux d'environ 400 m2 pour 40 postes.
• Si les surfaces disponibles actuellement sur le marché (coworking / bureaux clé en main ou sous location) ne lui conviennent pas, nous étudions la possibilité de trouver une surfaces en bail classique répondant à son besoin. Via notre réseau de partenaires partout en France, nous visons juste très rapidement.
• Selon le bien choisi, et en discussion avec le propriétaire, des travaux et un aménagement sur mesure sont réalisés : vous choississez le mobilier, le sol, les peintures, etc. 
• Toute les charges, taxes et les services sont inclus : l'entretien des locaux, le service de reprographie, la machine à café, la gestion des accès, etc. Dans certains cas, un office manager externalisé est inclus dans la prestation.
• En bureau opéré, l'engagement est souvent de de 18 mois minimum, mais bien entendu, selon le bien et le secteur il est toujours possible de discuter pour abaisser cet engagement à 12 mois si cela est possible
• La société obtient donc des locaux indépendants à son image, plug'n play avec un loyer fixe.

Workin.space s'appuie sur un réseau de partenaires partout en France afin de proposer les meilleurs solutions aux entreprises que nous accompagnons : espace de coworking, opérateur de bureaux clé en main ou de bureaux opérés et agent en immobilier d'entreprise.

Un récent rapport dressait l’offre disponible d’espaces de coworking sur le marché à près de 3 000 annonces dont près de 250 bureaux opérés sur Paris allant de 10 à 2 700 m². Les autres grandes métropoles régionales à l’instar de Lille, Lyon et Marseille commencent également à s‘emparer du phénomène : 65% de l’offre de bureaux flexibles se situent aujourd’hui en dehors de l’Ile-de-France. Preuve en est qu’il ne s’agit pas d’une simple tendance de marché.

Les entreprises sont en partie aujourd’hui dans une démarche de réduction de leur empreinte immobilière. Cela ne veut pas dire qu’elles délaissent leur actifs immobiliers mais qu’elles les valorisent par l’apport de services complémentaires et une flexibilité des espaces accrues.

L’essor du télétravail et la crise sanitaire ne remettent pas en cause le modèle du bureau, mais il le réinvente. Si les collaborateurs sont amenés à réaliser plus de télétravail, cela autorise de fait l’accueil de sociétés tiers dans des espaces disponibles adaptés.

A qui s’adressent les bureaux opérés ?

L’entreprise libérée se vit à différentes échelles sur le territoire, et gagne du terrain chez les entreprises de toutes tailles.

Les jeunes entreprises qui ne bénéficient pas de moyens de services généraux sont aujourd’hui les plus enclins à recourir au bureau clé en main. Les dirigeants, concentrés sur leurs activités ne souhaitent généralement pas, par manque de temps, se concentrer sur la recherche de services associés. Habitués des espaces de coworking et autres tiers lieux, ces derniers privilégient les offres clés en main pour lesquelles l’offre servicielle ne représente qu’une ligne tarifaire à régler en fin de mois. 

A noter également que parmi les demandes, apparaissent un nouveau type de besoin, celui de mettre à disposition de collaborateurs en déplacement ou ayant récemment déménagé des espaces de travail flexibles et performants. Cela représente près de 4% des demandes formulées. 

Ce qui fait la particularité de ce modèle ? C’est bien la sensation de bénéficier d’un chez-soi professionnel adapté à ses besoins.  

Vous souhaitez bénéficier d’un accompagnement sur-mesure dans votre recherche de bureaux opérés ?