Quels sont les différents types de baux commerciaux ?

Après avoir trouvé les locaux de son entreprise, il peut être intimidant de signer un bail professionnel. D’autant plus que cet engagement financier peut coûter beaucoup d’argent à votre société. Heureusement, nous allons vous présenter les différents types de baux commerciaux un par un pour vous aider à choisir celui qui convient le mieux à votre activité et à votre situation ! 

Quels sont les différents types de baux commerciaux ?

Le bail 3-6-9 (le plus courant en France)

Le bail 3-6-9 est le contrat de location le plus courant en France. Il porte sur l’exploitation de locaux à des fins professionnelles ou commerciales. Régi par la loi Pinel, ce type de bail commercial dure 9 ans minimum. Tous les 3 ans, il arrive à échéance et est automatiquement reconduit pour une nouvelle période triennale.

Après 3, 6 ou 9 ans, le locataire peut résilier le bail sans motif particulier. 

Le propriétaire, de son côté, peut refuser le renouvellement d’un bail 3-6-9 pour 3 raisons : 

1. pour y installer les bureaux de son propre commerce/de son entreprise ; 

2. pour procéder à des travaux de grande ampleur (ex : rénovation énergétique) ; 

3. si le locataire n’a pas respecté ses obligations contractuelles. 

Le bail dérogatoire

Le bail dérogatoire permet à un locataire d'occuper un local professionnel dédié à l'exploitation de son fonds de commerce pour une durée maximale de 3 ans (comme prévu par l’article L. 145-5 du Code de commerce). 

Voici les 3 règles à respecter pour conclure un bail de courte durée : 

1. le contrat de location doit être écrit noir sur blanc ; 

2. les deux parties doivent exprimer clairement leur volonté d’écarter le statut des baux commerciaux ; 

3. la durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas excéder 3 ans. 

La convention d’occupation précaire

Contrairement au bail dérogatoire, la convention d’occupation précaire n’implique pas de conditions de durée. 

Ce type de contrat permet aux parties de déroger au régime des baux commerciaux. 

Pour mettre en place une telle convention, le bailleur octroie un droit d’occupation à un locataire en contrepartie d’une compensation financière. Pour qu’une convention d’occupation précaire soit valable, les parties doivent prouver des « circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté des parties ». 

En d’autres termes, une précarité réelle et objective doit être prouvée. Par exemple, il peut s’agir de l’occupation d’une maison destinée à être démolie. Une redevance doit être versée par le locataire au bailleur pour que le bail précaire soit considéré comme tel. Le montant de cette redevance doit être inférieur aux prix pratiqués sur le marché immobilier au moment de la signature du contrat. 

Le bail professionnel

Le bail professionnel a été inventé pour permettre aux professionnels libéraux de louer un local pour y exercer leur activité (exemple : infirmiers, avocats, architectes…). 

Les baux professionnels ne sont donc pas adaptés aux activités commerciales, artisanales, industrielles et agricoles. Seules les personnes exerçant des professions libérales peuvent signer ces types de baux. Leur durée est fixée à 6 ans minimum.

Le bail commercial à construction

Le bail à construction existe depuis la loi du 16 décembre 1964. Toute personne privée, physique ou morale en capacité de vendre ou de transférer la propriété d’un bien peut signer ce bail. 

Ce dernier dispose d’une particularité : le preneur s’engage à construire, réhabiliter (bail à réhabilitation) ou améliorer des édifices sur le terrain du propriétaire. Sa durée minimale est de 12 ans et elle peut être assortie d'une clause de résiliation anticipée. 

Le bail à construction est régi par les articles L. 251-1 et suivant du Code de la Construction et de l’Habitation.

Quelles clauses faire figurer sur un bail commercial ?

La durée du bail

Comme nous avons pu le voir ensemble, les différents types de baux commerciaux possèdent tous une durée de bail spécifique. Si vous souhaitez vous engager sur la durée, vous pouvez signer un bail 3-6-9 et vous engager pour 9 ans minimum. 

Pour une solution plus temporaire, nous vous recommandons le bail dérogatoire. Il vous permet de vous engager que sur 6 mois ou un an si vous le désirez. Puis, vous pourrez signer un nouveau bail dérogatoire pour un à la suite du premier. La seule limite au bail dérogatoire est que pour un même bien, la durée totale ne peut pas dépasser 3 ans. 

Le montant du loyer et des charges

Négociés avec la signature du bail commercial, le montant du loyer et la répartition des charges doivent obligatoirement figurer sur le contrat de location. Pour définir le montant du loyer et des charges, vous pouvez faire preuve d’imagination. 

Par exemple, vous pouvez prévoir une clause recette, avec un système de loyer variable, indexé sur le chiffre d’affaires et les performances du locataire. 

Pour faire simple, le montant du loyer sera calculé sur le chiffre d’affaires du locataire. En cas de baisse, le loyer baissera et en cas de hausse, le loyer augmentera. La clause recette est très courante dans les baux commerciaux des centres commerciaux. 

Concernant la répartition des charges, vous devrez veiller à respecter les dispositions prévues par la loi Pinel.

La destination du bail commercial

La destination du bail commercial est la clause la plus importante d’un contrat de location professionnel. La “clause de destination” correspond tout simplement à l’activité exercée dans le local. Celle-ci doit être possible, aussi bien sur le plan juridique que matériel. 

Par exemple, pour ouvrir un restaurant dans un local, il faut que l'institution d’une extraction conforme dans la cuisine soit possible. En outre, l’activité ne doit pas être interdite par le règlement de copropriété ou par un règlement d’urbanisme local.

L’état des lieux

L’état des lieux décrit l’aspect du local commercial à l'entrée dans les lieux de l’entreprise loueuse. En cas de location meublée, ce document liste et décrit l’état de tous les objets et meubles présents dans les locaux. Cela peut concerner les bureaux, les ordinateurs, les chaises, les casiers, les équipements de la salle de réunion… 

Le but de ce document est de prouver que le local est en bon voire excellent état lors de sa mise en location. L’état des lieux doit être intégré au bail commercial de façon à ce que les deux parties puissent acquiescer de l’état du local en signant le document. 

Comment choisir le bon bail commercial ? 

Le choix du bail commercial est une étape importante dans la domiciliation de votre entreprise ou de votre commerce. 

Pour commencer, vous devrez définir la durée de location. 

Envisagez-vous de rester à cet endroit plus ou moins de 3 ans ?

Pour rester moins d’un an, vous devrez opter pour un bail flexible comme le bail dérogatoire ou la convention d’occupation précaire. 

Pour rester sur une durée plus longue, nous vous conseillons le bail commercial classique : le bail 3-6-9 ou le bail professionnel si vous exercez une activité libérale. 

Si comme Valérie Damidot, vous adorez faire des travaux (et que cela est même votre profession !), vous pouvez opter pour un bail à construction et vous impliquer dans la construction d’un bien sur un terrain nu. 

Pour faire votre choix parmi les différents types de baux commerciaux, voici quelques points à prendre en compte : 

• la réglementation en vigueur (toutes les clauses du contrat de location doivent être conformes à la loi) ; 

• les conditions du bail (la durée du bail, le montant du loyer et la répartition du bail sont des éléments négociables) ; 

• les contraintes du local (chaque local peut s’accompagner d’un lot de contraintes comme des normes d'accessibilité, des règles d'urbanisme, des restrictions d'activité…) ; 

• les modalités de renouvellement (comment est-ce que le contrat se renouvelle une fois arrivé à échéance ?). 

Les différents types de baux commerciaux : le récap’

Maintenant que vous connaissez les différents types de baux commerciaux, il ne vous reste plus qu’à trouver le local idéal pour votre entreprise. Il doit être suffisamment grand pour accueillir tous vos salariés, construit en tenant compte des normes d'accessibilité PMR et localisé à un endroit stratégique. 

Pour plus d’informations à ce sujet, nous vous conseillons notre article : “comment trouver des bureaux pour ses salariés ?”. 

Et pour une recherche personnalisée de A à Z, notre équipe est à votre écoute.