Le bail professionnel

Selon l’activité, une entreprise peut opter pour deux typologies de baux : le bail commercial, réservé aux entreprises qui exercent des activités commerciales et dont le local va servir à l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’une activité industrielle, ou à l’inverse, le bail professionnel.

Ce contrat de location professionnel concerne quant à lui les biens immobiliers affectés au seul usage professionnel à l’exception des professions libérales ou commerciales concernées par le bail commercial. La signature d’un bail professionnel est une opération courante mais, moins encadrée juridiquement que le bail commercial, sa rédaction doit être l’objet de toutes les attentions. Retours sur les spécificités du bail professionnel, ses critères d’attribution et points d’attention.

Bail professionnel : définition et durée

Du point de vue de la législation, la Direction de l’information légale et administrative, sous la responsabilité du Ministère chargé de la justice qualifie le bail professionnel comme un contrat de location qui s’applique « à la location d'un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il concerne principalement les professions libérales. »

Le bail professionnel ne concerne ainsi que les locaux à usage strictement professionnel. Dans la mesure ou le professionnel concerné souhaite attribuer un autre usage à son local professionnel, notamment d’habitation, il lui faudra signer un bail mixte.

La signature d’un contrat de bail professionnel est un contrat juridique et engage les parties prenantes à respecter les conditions édictées par ledit contrat. Sa durée est fixée à 6 ans minimum même si le bail peut être envisagé pour une durée supérieure. Point d’attention à garder en tête, le bail professionnel est soumis à une reconduction tacite sans conditions spécifiques et pour une période identique si une clause expresse du contrat le précise. Aussi, le bail professionnel n’est donc pas soumis, comme c’est le cas pour le bail commercial, à un droit automatique au renouvellement. 

Le locataire des locaux professionnels peut toutefois quitter les locaux à tout moment sous réserve de l’avoir notifié à son bailleur et de respecter le préavis obligatoire de 6 mois induit dans la signature du contrat de bail professionnel. La fin de bail peut être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte juridique sous le contrôle d’un huissier. Le locataire n’est ici pas soumis à demeurer pour une durée minimale de 3 ans dans les locaux. A l’inverse, le bailleur ne peut en aucun cas mettre fin au contrat de bail professionnel avant son expiration. En cas de litige entre les deux parties, le tribunal judiciaire assume toute compétence et responsabilité.

A qui s’adresse le bail professionnel ?

Le bail professionnel bénéficie d’un statut résiduel. Il profite notamment aux entreprises locataires, personnes physiques ou morales, qui ne bénéficient pas d’autres régimes ou législations. Parmi les professions libérales concernées par le bail professionnel, on pensera notamment aux professions libérales réglementées telles que les architectes, experts comptables, avocats, médecins, infirmiers… mais aussi aux professions libérales non réglementées qui exercent leur activité en qualité d’indépendant (assistant social, urbaniste, enseignant… ).Plus clairement, quatre typologies de professions libérales peuvent bénéficier de ce bail :

• Les professions de santé
• Les professions juridiques
• Les professions techniques
• Les professions libérales non réglementées

Autant d’acteurs qui n’exercent pas d’activités commerciales, agricoles, artisanales ou industrielles et qui sont concernées par le bail professionnel.

A noter que les revenus de ces acteurs doivent être imposés au régime des BNC – bénéfices non commerciaux.

Dans certaines situations, il se peut que la jurisprudence se réserve le droit d’autoriser certaines associations à bénéficier de ce contrat sous réserve qu’elles exercent, et de façon habituelle, leur activité à titre onéreux.

Comment bien rédiger son bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat écrit. Il peut être rédigé soit directement par les parties concernées, soit par un acteur tiers, garant de sa validité. Il peut s’agir d’un notaire comme d’un avocat.

Que contient le contrat de bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat juridique qui engage les parties. Il convient donc d’être vigilent sur sa composition et de bien y faire figurer l’ensemble des mentions légales nécessaires. Parmi celles-ci, nous pouvons citer :

• L’identité des deux parties
• La description du local commercial et sa situation
• La durée du bail professionnel convenue entre les deux parties
• Le montant du loyer et du dépôt de garanti (non obligatoire)
• Les montants des charges et travaux répartis entre les parties
• Les modalités de sous location de vos bureaux si souhaité
• Les modalités de rupture du bail
• La jurisprudence compétente en cas de litige
• L’état des lieux d’entrée dans le local commercial

Ce dernier doit notamment intégrer les relevés d’eau, d’électricité et de gaz, l’état des sols, murs et plafonds de l’ensemble des pièces, l’état des équipements, ainsi que tout autre défaut constaté.

Une fois rédigé et signé, le bail professionnel doit être mis à la disposition du locataire, et le fonds, enregistré et immatriculé au registre du commerce et des sociétés.

Un bail professionnel rédigé avec soin et exactitude permet de lever tout malentendu en cas de litige.

Comment déterminer les loyers du bail professionnel ?

Le montant du loyer d’un bail professionnel est convenu et fixé librement dès le départ, comme pour le bail commercial. Sachez donc que le loyer peut être surévalué, ou plus rarement dévalué, au regard des prix du marché. Il convient de vous renseigner en amont sur l’état du marché immobilier et les tarifs au m².

Par ailleurs, le locataire peut voir son loyer révisé au cours de son contrat si une clause le précise. Celle-ci doit notamment relever les modalités et détails de cette révision. La variation effective sera ensuite proposée au regard de l’indice des loyers des activités du tertiaire (ILAT). Elle peut survenir chaque année.

Dans le cas où la clause d’indexation n’apparaît pas dans le contrat, les loyers resteront inchangés jusqu’au terme du bail.

Au-delà des loyers demeure la question des coûts. Si le locataire assume majoritairement les frais qui incombent à son local commercial (réparation, entretien, taxes et impôts…) les gros travaux restent à la charge du propriétaire du bâti.

Pour ne pas commettre d’impair, n’hésitez pas à vous entourer des conseils d’un juriste spécialisé sur ces questions.

La signature d’un bail professionnel concrétise pour de nombreux locataires, une nouvelle étape de leur aventure professionnelle. Choisir les bons locaux professionnels nécessite un accompagnement sur-mesure en lien avec vos envies et les besoins de votre activité. Au-delà de la signature du bail, l’emplacement, la proximité des services et des dessertes de transports, ou encore l’environnement direct sont autant de critères à prendre en compte dans votre recherche immobilière. Qui plus est si vous êtes amenés à recevoir du public !

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