Was sind die verschiedenen Arten von gewerblichen Mietverträgen?

Wenn Sie die richtigen Räumlichkeiten für Ihr Unternehmen gefunden haben, kann es entmutigend sein, einen professionellen Mietvertrag zu unterzeichnen. Zumal diese finanzielle Verpflichtung Ihr Unternehmen eine Menge Geld kosten kann. Zum Glück werden wir Ihnen die verschiedenen Arten von Gewerbemietverträgen nacheinander vorstellen, damit Sie den für Ihr Unternehmen und Ihre Situation am besten geeigneten Vertrag auswählen können!

Was sind die verschiedenen Arten von gewerblichen Mietverträgen?

Der 3-6-9-Pachtvertrag (in Frankreich am weitesten verbreitet)

Der 3-6-9-Pachtvertrag ist in Frankreich der häufigste Gewerbemietvertrag. Er deckt die Nutzung von Räumlichkeiten zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken ab. Diese Art von Gewerbemietvertrag unterliegt dem Pinel-Gesetz und hat eine Mindestlaufzeit von 9 Jahren. Alle 3 Jahre läuft er aus und verlängert sich automatisch um weitere drei Jahre.

Nach 3, 6 oder 9 Jahren kann der Mieter den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen.

Der Eigentümer hingegen kann die Verlängerung eines 3-6-9-jährigen Miet vertrags aus drei Gründen ablehnen:

1. um Büros für sein eigenes Unternehmen einzurichten ;

2. um größere Arbeiten durchzuführen (z. B. energetische Sanierung);

3. wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist.

Der abweichende Mietvertrag

Der abweichende Miet vertrag erlaubt es dem Mieter, Räumlichkeiten, die für den Betrieb seines Unternehmens bestimmt sind, für einen Zeitraum von maximal 3 Jahren zu nutzen (gemäß Artikel L. 145-5 des französischen Handelsgesetzbuchs).

Hier die 3 Regeln für den Abschluss eines kurzfristigen Mietvertrags:

1. Der Mietvertrag muss schwarz auf weiß abgefasst sein;

2. beide Parteien müssen klar zum Ausdruck bringen, dass sie den Status eines Gewerbemietvertrags aufgeben wollen;

3. die Gesamtdauer des Mietvertrags oder der aufeinanderfolgenden Mietverträge darf 3 Jahre nicht überschreiten.

Prekärer Belegungsvertrag

Im Gegensatz zum abweichenden Mietvertrag ist die Vereinbarung über die vorübergehende Nutzung nicht an eine bestimmte Dauer gebunden.

Diese Art von Vereinbarung ermöglicht es den Parteien, von der Regelung des gewerblichen Mietvertrags abzuweichen.

Bei einer solchen Vereinbarung räumt der Vermieter dem Mieter gegen eine finanzielle Entschädigung ein Belegungsrecht ein. Damit eine solche Vereinbarung gültig ist, müssen die Parteien "außergewöhnliche Umstände, die sich der Kontrolle der Parteien entziehen", nachweisen.

Mit anderen Worten: Es muss eine tatsächliche und objektive Unsicherheit nachgewiesen werden. Ein Beispiel wäre die Besetzung eines zum Abriss bestimmten The house. Damit ein prekärer Mietvertrag als solcher gilt, muss der Mieter eine Gebühr an den Vermieter zahlen. Dieses Entgelt muss niedriger sein als der Marktpreis der Immobilie zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung.

Gewerbliche Pachtverträge

Der Mietvertrag fürFreiberufler wurde erfunden, um Freiberuflern (z. B. Krankenschwestern, Anwälten, Architekten usw.) die Möglichkeit zu geben, Räumlichkeiten für die Ausübung ihrer Tätigkeit zu mieten.

Sie eignen sich daher nicht für gewerbliche, handwerkliche, industrielle oder landwirtschaftliche Tätigkeiten. Nur Freiberufler können diese Art von Mietverträgen abschließen. Die Mindestlaufzeit beträgt 6 Jahre.

Gewerbliche Baupachtverträge

Baupachtverträge gibt es seit dem Gesetz vom 16. Dezember 1964. Jede natürliche oder juristische Person, die ein Grundstück verkaufen oder übertragen kann, kann diesen Mietvertrag abschließen.

Eine Besonderheit dieses Pachtvertrags ist, dass der Pächter sich verpflichtet, auf dem Grundstück des Eigentümers Gebäude zu errichten, zu renovieren (Sanierungspacht) oder zu verbessern. Die Mindestlaufzeit beträgt 12 Jahre und kann eine vorzeitige Kündigungsklausel enthalten.

Für Baupachtverträge gelten die Artikel L. 251-1 ff. des französischen Bau- und Wohnungsgesetzes (Code de la Construction et de l'Habitation).

Welche Klauseln sollten in einem gewerblichen Mietvertrag enthalten sein?

Laufzeit des Mietvertrags

Wie wir gesehen haben, haben die verschiedenen Arten von Gewerbemietverträgen alle eine bestimmte Vertragslaufzeit. Wenn Sie sich langfristig binden möchten, können Sie einen Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit von 9 Jahren abschließen (3-6-9).

Für eine zeitlich begrenzte Lösung empfehlen wir einen abweichenden Mietvertrag. Damit können Sie sich für 6 Monate oder ein Jahr binden, wenn Sie möchten. Anschließend können Sie einen neuen, abweichenden Mietvertrag für ein Jahr abschließen. Die einzige Einschränkung des abweichenden Mietvertrags ist, dass die Gesamtdauer für dieselbe Immobilie 3 Jahre nicht überschreiten darf.

Miete und Nebenkosten

Die Höhe des Mietzinses und die Aufschlüsselung der Nebenkosten werden bei der Unterzeichnung des Gewerbemietvertrags ausgehandelt und müssen im Mietvertrag angegeben werden. Bei der Festlegung der Miete und der Nebenkosten können Sie Ihrer Fantasie freien Lauf lassen.

Sie könnten zum Beispiel eine Umsatzklausel mit einem variablen Mietsystem aufnehmen, das sich an den Umsätzen und der Leistung des Mieters orientiert.

Einfach ausgedrückt: Die Miete wird auf der Grundlage des Umsatzes des Mieters berechnet. Im Falle eines Rückgangs sinkt die Miete, im Falle eines Anstiegs steigt die Miete. Die "recette"-Klausel ist in Mietverträgen für Einkaufszentren sehr verbreitet.

Bei der Umlage der Kosten müssen Sie sich an die Bestimmungen des Pinel-Gesetzes halten.

Das Ziel des Gewerbemietvertrags

Der Bestimmungsort eines Gewerbemietvertrags ist die wichtigste Klausel in einem Gewerbemietvertrag. Die "Bestimmungsklausel" bezieht sich einfach auf die in den Räumlichkeiten ausgeübte Tätigkeit. Dies muss sowohl rechtlich als auch materiell möglich sein.

Um beispielsweise ein Restaurant in den Räumlichkeiten zu eröffnen, muss es möglich sein, eine geeignete Absauganlage in der Küche zu installieren. Außerdem darf die Tätigkeit nicht durch Eigentumsvorschriften oder örtliche Bauvorschriften verboten sein.

Inventar der Einrichtungsgegenstände

Das Inventar beschreibt das Erscheinungsbild der Geschäftsräume, wenn der Vermieter die Räumlichkeiten betritt. Bei möblierten Mietverträgen wird in diesem Dokument der Zustand aller Gegenstände und Möbel in den Räumlichkeiten aufgeführt und beschrieben. Dazu gehören z. B. Schreibtische, Computer, Stühle, Schließfächer, Ausstattung der Sitzungsräume usw.

Mit diesem Dokument soll nachgewiesen werden, dass sich die Lea bei der Vermietung in gutem oder ausgezeichnetem Zustand befindet. Das Inventar muss in den Gewerbemietvertrag aufgenommen werden, damit beide Parteien mit ihrer Unterschrift den Zustand der Räumlichkeiten bestätigen können.

Wie wählt man den richtigen Gewerbemietvertrag?

Die Wahl des richtigen Gewerbemietvertrags ist ein wichtiger Schritt bei der Ansiedlung Ihres Unternehmens oder Geschäfts.

Zunächst müssen Sie die Laufzeit des Mietvertrags festlegen.

Beabsichtigen Sie, länger oder kürzer als 3 Jahre an diesem Standort zu bleiben?

Wenn Sie weniger als ein Jahr bleiben wollen, müssen Sie sich für einen flexiblen Mietvertrag entscheiden, z. B. einen abweichenden Mietvertrag oder einen Vertrag über eine prekäre Nutzung.

Wenn Sie länger bleiben wollen, empfehlen wir Ihnen den klassischen Gewerbemietvertrag: den 3-6-9-Mietvertrag oder den Profimietvertrag, wenn Sie zu den freien Berufen gehören.

Wenn Sie, wie Valérie Damidot, gerne auf dem Bau arbeiten (und das ist sogar Ihr Beruf!), können Sie sich für einen Baupachtvertrag entscheiden und sich am Bau einer Immobilie auf freiem Grund beteiligen.

Um Ihnen die Wahl zwischen den verschiedenen Arten von Gewerbemietverträgen zu erleichtern, finden Sie hier einige Punkte, die Sie beachten sollten:

• geltende Vorschriften (alle Mietvertragsklauseln müssen den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen) ;

• Pachtbedingungen (Pachtdauer, Pachtzins und Pachtaufteilung sind verhandelbar);

• Lea-Zwänge (jeder Lea kann seine eigenen Zwänge haben, z. B. Zugänglichkeitsstandards, städtebauliche Vorschriften, Aktivitätsbeschränkungen usw.);

• Verlängerungsbedingungen (wie wird der Vertrag nach seinem Ablauf verlängert?).

Die verschiedenen Arten von gewerblichen Mietverträgen: eine Zusammenfassung

Nachdem Sie nun die verschiedenen Arten von Gewerbemietverträgen kennen, müssen Sie nur noch die idealen Räumlichkeiten für Ihr Unternehmen finden. Es muss groß genug sein, um alle Ihre Mitarbeiter aufzunehmen, den PMR-Normen für Barrierefreiheit entsprechen und strategisch günstig gelegen sein.

Für weitere Informationen zu diesem Thema empfehlen wir Ihnen unseren Artikel: "Wie Sie Büroräume für Ihre Mitarbeiter finden".

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