Le bail commercial / bail 3-6-9

Disposer de locaux à usage professionnel ou commercial est d’une importance capitale pour tout entrepreneur. Ces locaux doivent lui permettre d’exercer ou d’exploiter son activité en toute liberté et sérénité. Pour obtenir de telles garanties, l’entrepreneur doit se tourner vers l’immobilier d’entreprise afin d’obtenir un bail commercial encore appelé bail 3-6-9.

De manière générale et en droit commercial, le bail commercial est le contrat de location conclu entre le bailleur (le propriétaire d’un local ou l’usufruitier) et le locataire ou preneur (l’entrepreneur ou la société) portant sur l’exploitation de locaux à des fins professionnelles ou commerciales uniquement. Ce bail est régi en droit français par les articles L145-1 et suivant le code du commerce.

Quels sont la forme, les documents et les conditions de formation d’un bail commercial ?

Pour la formation d’un bail 3-6-9, la loi n’exige pas de conditions particulières. De ce fait, qu’il revête une forme écrite ou orale, le bail commercial reste juridiquement valable dès lors qu’il respecte les conditions générales de validité d’un contrat. Il s’agit :

• du consentement exempt de tout vice ;
• des parties qui jouissent de la capacité juridique ;
• un objet certain et licite ;
• et enfin une cause licite.

Cependant, si la loi n’exige pas la forme écrite pour la validité du bail commercial, il est plus avantageux pour le locataire de signer un contrat de bail dont il pourrait se prévaloir en cas de besoin.

Aussi, dans le cadre du bail commercial, les parties doivent préalablement fournir certains documents administratifs. Cela permet d’une part de vérifier l’identité du locataire, sa solvabilité et la nature de l’activité qu’il entend exercer dans les locaux. D’autre part, cela a pour but de vérifier l’identité du bailleur et le local mis en location. Ces documents varient qu’il s’agisse du bailleur ou du locataire.

Le bailleur doit fournir :

• une preuve d’identité pour les personnes physiques (une carte d’identité ou un passeport) ;
• une copie des statuts à jour pour les personnes morales ;
• le titre de propriété ou le règlement de copropriété du local mis en location ;
• et un état des lieux.

Le locataire à son tour doit fournir :

• une preuve d’identité pour les personnes physiques (une carte d’identité ou un passeport) ;
• un extrait d’immatriculation au registre des métiers ;
• une copie des statuts à jour pour les personnes morales ;
• et une preuve de solvabilité (avis d’imposition, attestation d’employeur, etc.)

Avec tous ces éléments fournis et valides, le contrat de bail commercial peut être signé.

Quelles sont la durée de validité et les conditions de résiliation ou de renouvellement d’un bail commercial ?

Le bail commercial est un bail longue durée. Il est valable pour une période de neuf (9) années au moins. Cette durée qui est une exigence de la loi s’impose au bailleur. Ainsi, le bailleur qui veut rompre le bail commercial avant son terme engage sa responsabilité et devra verser au locataire une indemnité d’éviction.

Par cette mesure, le législateur offre à l’entrepreneur-locataire la stabilité et la sérénité nécessaires au bon déroulement de son activité professionnelle ou commerciale.

La résiliation du bail 3-6-9

De plus, il lui offre la possibilité de résilier le bail commercial après chaque période de trois (3) années. C’est d’ailleurs de cette norme que découle l’expression de bail 3-6-9 utilisée pour désigner le bail commercial. C’est donc un contrat très favorable au locataire.

Cependant, le bail commercial conclu pour une durée de neuf (9) ans peut être résilié avant son terme. C’est le cas notamment lorsque : les parties résilient le bail commercial d’un commun accord ou lorsque le bailleur en fait une demande à chaque période triennale ou par voie judiciaire.

Le renouvellement du bail commercial

Aussi, le législateur reconnaît au locataire un droit de renouvellement du bail commercial lorsqu’il est arrivé à terme. Pour jouir de ce droit, le locataire doit faire une demande de renouvellement dans un délai de six (6) mois avant l’expiration du bail en cours.

Quelle est la règle en ce qui concerne le loyer du bail commercial ?

La loi offre aux parties (le bailleur et le locataire) la liberté de négocier et de déterminer le montant du loyer, de même que les modalités de paiement.

Toutefois, le montant du loyer ne peut faire l’objet de modification que chaque année ou chaque trois (3) ans, avec pour base de calcul l’indice national des loyers commerciaux. Ainsi, au cours du bail commercial, les parties peuvent demander la révision du loyer notamment à l’issue de chaque période de trois (3) ans. C’est le principe de la révision triennale du loyer.

La période triennale de révision du loyer est limitée dans son application par la règle de plafonnement du loyer. En effet, la diminution ou l’augmentation du loyer n’est pas libre. Elle est soumise à une clause d’échelle mobile ayant sa base dans l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Quelles sont les principales obligations et charges des parties contractantes d’un bail commercial ?

Le bail commercial fait peser sur les parties (le bailleur et le locataire) certaines obligations. D’abord, le bailleur a l’obligation de :

• délivrer au locataire des locaux en bon état ;
• maintenir les locaux en bon état et faire procéder à ses frais les grosses réparations ;
• reconnaître au locataire le droit de jouissance du local objet de la location ;
• et informer le locataire sur tous les risques potentiels.

S’il est vrai que le bailleur est en principe tenu d’entretenir les locaux, les maintenir en bon état et effectuer à ses frais les travaux de réparation, le bail commercial peut toutefois prévoir des aménagements qui auront pour effet la répartition des travaux et leur frais entre le bailleur et locataire.

Ensuite, le locataire à l’obligation de :

• jouir des locaux en bon père de famille ;
• payer le loyer consenti et dans le respect des délais imposés ;
• et exploiter les locaux conformément à ce qui a été prévu dans le bail commercial.

Chaque partie devant nécessairement respecter ses obligations.

La cession et la sous-location de bail sont-elles admises dans le cadre d’un bail commercial ?

Il est important de distinguer les notions de cession et de sous-location d’un bail. En effet, la cession de bail est le contrat par lequel le locataire transmet son bail commercial à un tiers qui aura la responsabilité de l’exécuter à sa place. Par contre, la sous-location est l’acte par lequel le locataire loue une partie des locaux qu’il a lui-même loués. En matière de droit commercial, le locataire peut librement céder son bail, mais ne peut en principe le sous-louer.

En premier lieu, le législateur reconnaît le principe de cession du bail commercial selon lequel le locataire peut librement céder son bail commercial notamment à l’acheteur de son fonds de commerce. Toutefois, si la cession ne concerne que le droit au bail, le bailleur peut s’y opposer.

Ensuite, le législateur interdit de principe la sous-location du bail commercial et ne l’autorise que si le bailleur a expressément donné son accord notamment en signant un contrat de sous-location.

Voilà l’essentiel à savoir sur le bail commercial, sa forme, sa durée de validité et sa mise en œuvre.

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