Quais são os diferentes tipos de arrendamento comercial?

Depois de ter encontrado as instalações certas para a sua empresa, pode ser assustador assinar um contrato de arrendamento profissional. Tanto mais que este compromisso financeiro pode custar muito dinheiro à sua empresa. Felizmente, vamos explicar-lhe os diferentes tipos de arrendamento comercial, um a um, para o ajudar a escolher o que melhor se adapta à sua empresa e à sua situação!

Quais são os diferentes tipos de alugueres comerciais?

O contrato de arrendamento 3-6-9 (mais comum em França)

O contrato de arrendamento 3-6-9 é o contrato de arrendamento comercial mais comum em França. Abrange a utilização de instalações para fins profissionais ou comerciais. Regido pela lei Pinel, este tipo de contrato de arrendamento comercial tem uma duração mínima de 9 anos. De 3 em 3 anos, expira e é automaticamente renovado por um novo período de 3 anos.

Ao fim de 3, 6 ou 9 anos, o arrendatário pode rescindir o contrato sem qualquer motivo específico.

O proprietário, por outro lado, pode recusar a renovação de um contrato de arrendamento de 3-6-9 anos por 3 motivos

1. para instalar escritórios para a sua própria atividade;

2. para efetuar obras importantes (por exemplo, renovação de energia);

3. se o arrendatário não tiver cumprido as suas obrigações contratuais.

O arrendamento derrogatório

O contrato de arrendamento der rogatório permite ao arrendatário ocupar um local dedicado ao exercício da sua atividade por um período máximo de 3 anos (conforme estipulado no artigo L. 145-5 do Código Comercial francês).

Eis as 3 regras para a celebração de um contrato de arrendamento de curta duração:

1. o contrato de arrendamento deve ser escrito a preto e branco;

2. as duas partes devem exprimir claramente a sua vontade de afastar o estatuto de arrendamento comercial

3. a duração total do aluguer ou dos alugueres sucessivos não deve exceder 3 anos.

Contrato de ocupação precária

Ao contrário do arrendamento derrogatório, o contrato de ocupação precária não está sujeito a qualquer condição de duração.

Este tipo de contrato permite às partes derrogar o regime do arrendamento comercial.

Para a sua constituição, o locador concede um direito de ocupação a um locatário em troca de uma compensação financeira. Para que um contrato de ocupação precária seja válido, as partes devem provar a existência de "circunstâncias excepcionais que escapam ao controlo das partes".

Por outras palavras, deve ser provada uma precariedade real e objetiva. Um exemplo seria a ocupação de uma casa destinada a ser demolida. Para que um contrato de arrendamento precário seja considerado como tal, o arrendatário deve pagar uma taxa ao senhorio. Esta taxa deve ser inferior ao preço de mercado do imóvel no momento da assinatura do contrato.

Arrendamento profissional

O contrato de arrendamentoprofissional foi criado para permitir aos profissionais liberais (por exemplo, enfermeiros, advogados, arquitectos, etc.) arrendar um local para o exercício das suas actividades.

Por conseguinte,o contrato de arrendamento profissional não é adequado para actividades comerciais, artesanais, industriais ou agrícolas. Apenas os profissionais liberais podem celebrar este tipo de contrato. A duração mínima é de 6 anos.

Locação comercial para construção

O arrendamento para construção existe desde a lei de 16 de dezembro de 1964. Qualquer pessoa singular ou colectiva que possa vender ou transferir a propriedade de um imóvel pode celebrar este tipo de contrato.

A particularidade deste tipo de arrendamento é o facto de o arrendatário se comprometer a construir, renovar (arrendamento para reabilitação) ou melhorar edifícios no terreno do proprietário. O prazo mínimo é de 12 anos e pode incluir uma cláusula de rescisão antecipada.

Os contratos de arrendamento para construção são regidos pelos artigos L. 251-1 e seguintes do Código da Construção e da Habitação.

Que cláusulas devem constar de um contrato de arrendamento comercial?

Duração do contrato de arrendamento

Como vimos, os diferentes tipos de contratos de arrendamento comercial têm todos um prazo de aluguer específico. Se procura um compromisso a longo prazo, pode assinar um contrato de arrendamento 3-6-9 por um período mínimo de 9 anos.

Para uma solução mais temporária, recomendamos um contrato de arrendamento derrogatório. Este permite-lhe comprometer-se durante 6 meses ou um ano, se assim o desejar. Pode então assinar um novo contrato de arrendamento derrogatório por um ano após o primeiro. O único limite para o arrendamento derrogatório é que, para o mesmo imóvel, a duração total não pode exceder 3 anos.

Aluguer e taxas de serviço

Negociados aquando da assinatura do contrato de arrendamento comercial, o montante da renda e a discriminação dos encargos devem constar do contrato de arrendamento. Pode ser tão imaginativo quanto quiser ao definir a renda e as taxas de serviço.

Por exemplo, pode incluir uma cláusula de rendimento, com um sistema de renda variável indexado às vendas e ao desempenho do arrendatário.

Em termos simples, a renda será calculada com base nas vendas do arrendatário. Em caso de descida, a renda diminui, e em caso de aumento, a renda aumenta. A cláusula "recette" é muito comum nos contratos de arrendamento de centros comerciais.

No que diz respeito à repartição dos encargos, é necessário respeitar as disposições da lei Pinel.

O destino do contrato de arrendamento comercial

O destino do arrendamento comercial é a cláusula mais importante de um contrato de arrendamento comercial. A "cláusula de destino" refere-se simplesmente à atividade exercida no local. Esta atividade deve ser possível, tanto do ponto de vista jurídico como material.

Por exemplo, para abrir um restaurante no local, deve ser possível instalar um sistema de extração adequado na cozinha. Além disso, a atividade não deve ser proibida por regulamentos de condomínio ou de planeamento local.

Inventário dos equipamentos

O inventário dos equipamentos descreve o aspeto do estabelecimento comercial no momento em que o locador entra no local. No caso de arrendamentos mobilados, este documento enumera e descreve o estado de todos os objectos e mobiliário existentes no local. Pode incluir secretárias, computadores, cadeiras, cacifos, equipamento da sala de reuniões, etc.

O objetivo deste documento é provar que o Locado está em bom ou excelente estado quando é arrendado. O inventário das instalações deve ser incluído no contrato de arrendamento comercial, para que ambas as partes possam confirmar o estado das instalações aquando da assinatura do documento.

Como escolher o melhor contrato de arrendamento comercial?

A escolha do contrato de arrendamento comercial adequado é um passo importante para a domiciliação da sua empresa ou negócio.

Para começar, é necessário definir o prazo do aluguer.

Tenciona permanecer neste local por mais ou menos de 3 anos?

Se pretende ficar menos de um ano, terá de optar por um contrato de arrendamento flexível, como um contrato de arrendamento derrogatório ou um contrato de ocupação precária.

Para uma estadia mais longa, recomendamos o arrendamento comercial clássico: o arrendamento 3-6-9, ou o arrendamento profissional, se for uma profissão liberal.

Se, como Valérie Damidot, gosta de trabalhar na construção (e é mesmo a sua profissão!), pode optar por um contrato de arrendamento para construção e envolver-se na construção de um imóvel em terra nua.

Para o ajudar a escolher entre os diferentes tipos de arrendamento comercial, eis alguns pontos a considerar:

• aregulamentação em vigor (todas as cláusulas do contrato de arrendamento devem estar em conformidade com a lei) ;

• ascondições de aluguer (a duração do aluguer, a renda e a distribuição do aluguer são elementos negociáveis);

• restrições do Lea (cada Lea pode ter o seu próprio conjunto de restrições, tais como normas de acessibilidade, regras de urbanismo, restrições de atividade, etc.)

• condições de renovação (como é que o contrato é renovado após o seu termo?).

Os diferentes tipos de arrendamento comercial: uma recapitulação

Agora que já conhece os diferentes tipos de arrendamento comercial, só falta encontrar o local ideal para a sua empresa. Deve ser suficientemente grande para acolher todos os seus empregados, construído de acordo com as normas de acessibilidade PMR e estrategicamente localizado.

Para mais informações sobre este assunto, recomendamos o nosso artigo: "Como encontrar um espaço de escritório para os seus empregados".

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