¿Cuáles son los distintos tipos de arrendamiento comercial?

Una vez que ha encontrado el local adecuado para su negocio, puede resultar desalentador firmar un contrato de arrendamiento profesional. Sobre todo porque este compromiso financiero puede costarle mucho dinero a su empresa. Afortunadamente, vamos a repasar uno por uno los distintos tipos de contratos de arrendamiento comercial, para ayudarte a elegir el que mejor se adapte a tu negocio y a tu situación.

¿Cuáles son los distintos tipos de arrendamientos comerciales?

El contrato 3-6-9 (el más común en Francia)

El contrato 3-6-9 es el contrato de arrendamiento comercial más común en Francia. Cubre la utilización de un local con fines profesionales o comerciales. Regido por la ley Pinel, este tipo de contrato tiene una duración mínima de 9 años. Cada 3 años vence y se renueva automáticamente por otro periodo de tres años.

Al cabo de 3, 6 o 9 años, el inquilino puede rescindir el contrato sin motivo particular.

El propietario, por su parte, puede negarse a renovar un contrato de 3 -6-9 por 3 motivos:

1. para instalar oficinas para su propio negocio ;

2. para realizar obras importantes (por ejemplo, renovación energética);

3. si el inquilino ha incumplido sus obligaciones contractuales.

El arrendamiento derogatorio

El arrendamiento de excepción permite al inquilino ocupar un local dedicado a la explotación de su empresa durante un periodo máximo de 3 años (según lo estipulado en el artículo L. 145-5 del Código de Comercio francés).

He aquí las 3 reglas para celebrar un contrato de arrendamiento de corta duración:

1. el contrato de arrendamiento debe estar escrito en blanco y negro;

2. ambas partes deben expresar claramente su voluntad de dejar de lado la condición de arrendamiento comercial;

3. la duración total del contrato o de los contratos sucesivos no debe superar los 3 años.

Contrato precario de ocupación

A diferencia del arrendamiento derogatorio, el acuerdo de ocupación precaria no está sujeto a ninguna condición de duración.

Este tipo de acuerdo permite a las partes establecer excepciones al régimen de arrendamiento comercial.

Para establecer un acuerdo de este tipo, el arrendador concede un derecho de ocupación a un inquilino a cambio de una compensación económica. Para que un acuerdo de ocupación en precario sea válido, las partes deben demostrar "circunstancias excepcionales ajenas a la voluntad de las partes".

En otras palabras, debe probarse la precariedad real y objetiva. Un ejemplo sería la ocupación de una house que va a ser demolida. Para que un arrendamiento precario se considere como tal, el inquilino debe pagar un canon al arrendador. Este canon debe ser inferior al precio de mercado de la vivienda en el momento de la firma del contrato.

Arrendamientos profesionales

Losarrendamientos profesionales se inventaron para permitir a los profesionales autónomos (por ejemplo, enfermeros, abogados, arquitectos, etc.) alquilar locales para desarrollar sus actividades.

Por tanto, los arrendamientosprofesionales no son adecuados para actividades comerciales, artesanales, industriales o agrícolas. Sólo los profesionales autónomos pueden firmar este tipo de contratos. La duración mínima es de 6 años.

Arrendamientos comerciales de construcción

Los arrendamientos deconstrucción existen desde la ley del 16 de diciembre de 1964. Cualquier persona física o jurídica capaz de vender o transferir la propiedad de un inmueble puede firmar este tipo de arrendamiento.

La particularidad de este tipo de arrendamiento es que el arrendatario se compromete a construir, renovar (arrendamiento de rehabilitación) o mejorar edificios en los terrenos del propietario. La duración mínima es de 12 años y puede incluir una cláusula de rescisión anticipada.

Los arrendamientos de construcción se rigen por los artículos L. 251-1 y siguientes del Código de la Construcción y de la Vivienda francés (Code de la Construction et de l'Habitation).

¿Qué cláusulas deben incluirse en un contrato de arrendamiento comercial?

Duración del contrato

Como hemos visto, los distintos tipos de contratos de arrendamiento comercial tienen una duración determinada. Si buscas un compromiso a largo plazo, puedes firmar un contrato 3-6-9 por un mínimo de 9 años.

Para una solución más temporal, te recomendamos un contrato de arrendamiento derogatorio. Esto le permite comprometerse durante 6 meses o un año si lo desea. A continuación, puede firmar un nuevo contrato de arrendamiento de carencia durante el año siguiente al primero. El único límite es que, para un mismo inmueble, la duración total no puede superar los 3 años.

Alquiler y gastos de servicio

Negociados en el momento de la firma del contrato de arrendamiento comercial, el importe del alquiler y el desglose de los gastos deben figurar en el contrato de arrendamiento. Puedes ser tan imaginativo como quieras a la hora de definir el alquiler y los gastos por servicios.

Por ejemplo, puedes incluir una cláusula de ingresos, con un sistema de alquiler variable indexado a las ventas y el rendimiento del inquilino.

En pocas palabras, el alquiler se calculará en función de las ventas del arrendatario. En caso de bajada, el alquiler bajará, y en caso de subida, el alquiler subirá. La cláusula "recette" es muy común en los contratos de arrendamiento de centros comerciales.

A la hora de repartir las cargas, tendrás que asegurarte de que cumples las disposiciones de la ley Pinel.

El destino del contrato de arrendamiento comercial

El destino de un contrato de arrendamiento comercial es la cláusula más importante de un contrato de arrendamiento comercial. La "cláus ula de destino" se refiere simplemente a la actividad que se lleva a cabo en los locales. Ésta debe ser posible, tanto jurídica como materialmente.

Por ejemplo, para abrir un restaurante en el local, debe ser posible instalar un sistema de extracción adecuado en la cocina. Además, la actividad no debe estar prohibida por la normativa urbanística local o del condominio.

Inventario de instalaciones

El inventario de las instalaciones describe el aspecto del local comercial cuando el arrendador entra en él. En el caso de arrendamientos amueblados, este documento enumera y describe el estado de todos los objetos y muebles del local. Puede incluir escritorios, ordenadores, sillas, taquillas, equipamiento para salas de reuniones, etc.

La finalidad de este documento es demostrar que el Lea está en buen o excelente estado cuando se alquila. El inventario de las instalaciones debe incluirse en el contrato de arrendamiento comercial, para que ambas partes puedan confirmar el estado del local al firmar el documento.

¿Cómo elegir el contrato de arrendamiento comercial adecuado?

Elegir el contrato de arrendamiento comercial adecuado es un paso importante para domiciliar su empresa o negocio.

Para empezar, tendrá que definir el plazo del arrendamiento.

¿Planea permanecer en este local más o menos de 3 años?

Si quiere quedarse menos de un año, tendrá que optar por un contrato de arrendamiento flexible, como un contrato de derogación o un contrato de ocupación en precario.

Para una estancia más larga, te recomendamos el clásico contrato de arrendamiento comercial: el contrato de arrendamiento 3-6-9, o el contrato de arrendamiento profesional si te dedicas a las profesiones liberales.

Si, como a Valérie Damidot, le gusta trabajar en la construcción (¡e incluso es su profesión!), puede optar por un contrato de arrendamiento de construcción e implicarse en la edificación de un inmueble sobre terreno desnudo.

Para ayudarte a elegir entre los distintos tipos de arrendamiento comercial, aquí tienes algunos puntos que debes tener en cuenta:

• lanormativa vigente (todas las cláusulas del contrato de arrendamiento deben cumplir la ley) ;

• lascondiciones del contrato de arrendamiento (la duración, la renta y la distribución del arrendamiento son elementos negociables)

• limitaciones delLea (cada Lea puede tener su propio conjunto de limitaciones, como normas de accesibilidad, normas urbanísticas, restricciones de actividad, etc.);

• condiciones derenovación (¿cómo se renueva el contrato una vez que ha expirado?).

Los distintos tipos de contratos de arrendamiento comercial: recapitulación

Ahora que ya conoces los distintos tipos de arrendamientos comerciales, sólo te queda encontrar el local ideal para tu empresa. Debe ser lo suficientemente grande para acoger a todos tus empleados, estar construido según las normas de accesibilidad PMR y tener una ubicación estratégica.

Para más información sobre este tema, le recomendamos nuestro artículo "Cómo encontrar un espacio de oficinas para sus empleados".

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