Wat zijn de verschillende soorten commerciële lease?

Als je eenmaal het juiste pand voor je bedrijf hebt gevonden, kan het ontmoedigend zijn om een professioneel huurcontract te tekenen. Vooral omdat deze financiële verbintenis je bedrijf veel geld kan kosten. Gelukkig nemen we de verschillende soorten commerciële huurovereenkomsten één voor één met je door, zodat je de huurovereenkomst kunt kiezen die het beste bij jouw bedrijf en jouw situatie past!

Wat zijn de verschillende soorten commerciële leaseovereenkomsten?

De 3-6-9 huurovereenkomst (meest gebruikt in Frankrijk)

De 3-6-9 huurovereenkomst is de meest voorkomende commerciële huurovereenkomst in Frankrijk. Het heeft betrekking op het gebruik van gebouwen voor professionele of commerciële doeleinden. Deze huurovereenkomst valt onder de Pinel-wet en heeft een looptijd van minimaal 9 jaar. Om de 3 jaar loopt het af en wordt het automatisch verlengd voor nog eens 3 jaar.

Na 3, 6 of 9 jaar kan de huurder de huurovereenkomst zonder bijzondere reden beëindigen.

De eigenaar daarentegen kan om 3 redenen weigeren om een 3-6-9 huurovereenkomst te verlengen:

1. om kantoren te vestigen voor zijn eigen bedrijf ;

2. om grote werken uit te voeren (bv. energierenovatie);

3. als de huurder zijn contractuele verplichtingen niet is nagekomen.

De afwijkende huurovereenkomst

De afwijkende huurovereenkomst geeft een huurder de mogelijkheid om voor een periode van maximaal 3 jaar een ruimte te betrekken die bestemd is voor de exploitatie van zijn bedrijf (zoals bepaald in artikel L. 145-5 van het Franse Wetboek van Koophandel).

Dit zijn de 3 regels voor het afsluiten van een kortlopend huurcontract:

1. de huurovereenkomst moet zwart op wit staan;

2. beide partijen moeten duidelijk hun wens kenbaar maken om de status van handelshuur buiten beschouwing te laten;

3. de totale duur van de huurovereenkomst of opeenvolgende huurovereenkomsten mag niet langer zijn dan 3 jaar.

Voorlopige huurovereenkomst

In tegenstelling tot de afwijkende huurovereenkomst, is de precarious occupancy agreement niet onderworpen aan voorwaarden met betrekking tot de duur.

Met dit type overeenkomst kunnen de partijen afwijken van de regeling voor handelshuur.

Om zo'n overeenkomst op te zetten, verleent de verhuurder een huurder een recht op bewoning in ruil voor een financiële vergoeding. Opdat een precaire huurovereenkomst geldig zou zijn, moeten de partijen "uitzonderlijke omstandigheden buiten de wil van de partijen" bewijzen.

Met andere woorden, er moet een reële en objectieve onzekerheid worden aangetoond. Een voorbeeld hiervan is de bewoning van een huis dat op de nominatie staat om gesloopt te worden. Om een precaire huurovereenkomst als zodanig te kunnen beschouwen, moet de huurder een vergoeding betalen aan de verhuurder. Deze vergoeding moet lager zijn dan de marktprijs van de woning op het moment dat het contract wordt ondertekend.

Professionele huurovereenkomsten

Professionele hu urovereenkomsten werden uitgevonden om zelfstandige professionals (bv. verpleegkundigen, advocaten, architecten, enz.) in staat te stellen een pand te huren om hun activiteiten uit te oefenen.

Professionele huurovereenkomsten zijn dus niet geschikt voor commerciële, ambachtelijke, industriële of landbouwactiviteiten. Alleen zelfstandige professionals kunnen dit soort huurovereenkomsten afsluiten. De minimale looptijd is 6 jaar.

Commerciële huurovereenkomsten voor de bouw

Huurovereenkomsten voor de bouw bestaan sinds de wet van 16 december 1964. Elke privépersoon of rechtspersoon die een eigendom kan verkopen of overdragen, kan deze huurovereenkomst ondertekenen.

Een speciaal kenmerk van dit type huurovereenkomst is dat de huurder zich ertoe verbindt om gebouwen op het land van de eigenaar te bouwen, renoveren (rehabilitatiehuur) of verbeteren. De minimale looptijd is 12 jaar en kan een clausule voor vroegtijdige beëindiging bevatten.

Op bouwlease zijn de artikelen L. 251-1 en volgende van de Franse bouw- en woningwet (Code de la Construction et de l'Habitation) van toepassing.

Welke clausules moeten worden opgenomen in een commerciële huurovereenkomst?

Duur van de huurovereenkomst

Zoals we hebben gezien, hebben de verschillende soorten commerciële huurovereenkomsten allemaal een specifieke looptijd. Als je op zoek bent naar een langetermijnverbintenis, kun je een 3-6-9 huurovereenkomst tekenen voor minimaal 9 jaar.

Voor een meer tijdelijke oplossing raden we een afwijkend huurcontract aan. Hiermee kun je je voor 6 maanden of een jaar vastleggen als je dat wilt. Je kunt dan een nieuw huurcontract tekenen voor een jaar na het eerste. De enige beperking van het huurcontract is dat de totale looptijd niet langer mag zijn dan 3 jaar.

Huur en servicekosten

Het bedrag van de huur en de uitsplitsing van de lasten moeten op het huurcontract worden vermeld. Je kunt zo fantasierijk zijn als je wilt bij het definiëren van huur en servicekosten.

Je kunt bijvoorbeeld een inkomstenclausule opnemen, met een variabel huursysteem dat wordt geïndexeerd op basis van de omzet en prestaties van de huurder.

Eenvoudig gezegd wordt de huur berekend op basis van de omzet van de huurder. Bij een daling daalt de huur en bij een stijging stijgt de huur. De "recette"-clausule komt vaak voor in winkelcentrumcontracten.

Als het gaat om het verdelen van de kosten, moet je ervoor zorgen dat je voldoet aan de bepalingen van de wet Pinel.

De bestemming van de huurovereenkomst

De bestemming van een commercieel huurcontract is de belangrijkste clausule in een commercieel huurcontract. De "bestemmingsclausule" verwijst eenvoudigweg naar de activiteit die in het pand wordt uitgevoerd. Dit moet mogelijk zijn, zowel juridisch als materieel.

Om bijvoorbeeld een restaurant te openen op het terrein, moet het mogelijk zijn om een goed afzuigsysteem in de keuken te installeren. Bovendien mag de activiteit niet verboden zijn door voorschriften van de gemeente of plaatselijke stedenbouwkundige voorschriften.

Inventaris van inrichting

De inventaris van de inrichting beschrijft het uiterlijk van het handelspand op het moment dat de verhuurder het pand betreedt. In het geval van gemeubileerde huurovereenkomsten bevat dit document een lijst en een beschrijving van de staat van alle objecten en meubilair in het pand. Dit kunnen bureaus, computers, stoelen, kluisjes, apparatuur voor vergaderzalen, enz. zijn.

Het doel van dit document is om aan te tonen dat de Lea in goede of uitstekende staat is wanneer het wordt verhuurd. De inventaris van de inrichting moet worden opgenomen in de commerciële huurovereenkomst, zodat beide partijen de staat van het pand kunnen bevestigen door het document te ondertekenen.

Hoe kies je de juiste commerciële huurovereenkomst?

Het kiezen van de juiste commerciële huurovereenkomst is een belangrijke stap bij het vestigen van je bedrijf of onderneming.

Om te beginnen moet je de leaseperiode bepalen.

Ben je van plan om meer of minder dan 3 jaar op deze locatie te blijven?

Als je minder dan een jaar wilt blijven, moet je kiezen voor een flexibel huurcontract, zoals een afwijkend huurcontract of een precariocontract.

Als je langer wilt blijven, raden we je het klassieke commerciële huurcontract aan: het 3-6-9 huurcontract, of het professionele huurcontract als je in de vrije beroepen werkt.

Als je, net als Valérie Damidot, graag in de bouw werkt (en het zelfs je beroep is!), kun je kiezen voor een huurcontract voor de bouw en betrokken raken bij de bouw van een woning op kale grond.

Om je te helpen een keuze te maken uit de verschillende soorten commerciële huurovereenkomsten, volgen hier enkele punten om rekening mee te houden:

• geldende regelgeving (alle leaseclausules moeten voldoen aan de wet) ;

• huurvoorwaarden (de duur, huurprijs en verdeling van de huur zijn onderhandelbare elementen);

• Lea-beperkingen (elke Lea kan zijn eigen reeks beperkingen hebben, zoals toegankelijkheidsnormen, stedenbouwkundige regels, activiteitsbeperkingen, enz;)

• verlengingsvoorwaarden (hoe wordt het contract verlengd als het eenmaal is afgelopen?).

De verschillende soorten commerciële huurovereenkomsten: een overzicht

Nu je de verschillende soorten commerciële huurcontracten kent, hoef je alleen nog maar het ideale pand voor je bedrijf te vinden. Het moet groot genoeg zijn voor al je werknemers, gebouwd zijn volgens de PMR-toegankelijkheidsnormen en strategisch gelegen zijn.

Voor meer informatie over dit onderwerp raden we u ons artikel aan: "Hoe vind je kantoorruimte voor je werknemers".

En voor een gepersonaliseerde zoektocht van A tot Z staat ons team tot uw dienst.