Le bail précaire ou bail dérogatoire

Les points essentiels à connaitre avant de signer !

Tout savoir sur le bail précaire / bail dérogatoire en immobilier d'entreprise

Comme son nom l’indique, le bail précaire ou bail commercial dérogatoire est un contrat de location de courte durée. De nature commerciale, il est généralement retenu par les propriétaires et locataires qui ne désirent pas recourir au bail commercial classique. Les raisons de ce choix peuvent être nombreuses et justifiées mais requièrent néanmoins de s’attarder sur quelques points clés pour faire son choix de façon éclairée. Vous lancez votre activité professionnelle, souhaitez tester la pertinence d’un secteur géographique, devez répondre à une situation d’urgence… découvrez en quoi le bail précaire peut répondre à vos attentes !

Qu’est-ce que le bail précaire ?

Ce bail commercial porte de nombreuses appellations : bail précaire, bail commercial dérogatoire ou encore bail de vingt-trois mois. Il désigne un bail de courte durée qui permet de ne pas s’engager sur une longue période. Il offre souplesse et agilité aux locataires comme aux propriétaires.

Ce que le bail précaire n’est pas ? Le bail précaire n’est en revanche pas à confondre avec la convention d’occupation précaire qui se caractérise par son caractère beaucoup plus provisoire et instable. Cette dernière autorise des durées encore plus réduites (de quelques mois à deux ans) et peut prendre fin à tout moment.

Pourquoi recourir à un bail commercial dérogatoire ?

Un bail reconnu idéal pour se lancer ! Le bail précaire présente en effet de nombreux avantages, pour le propriétaire comme le locataire. Ce dernier y voit notamment la possibilité de pouvoir exercer son activité au sein d’un local commercial pour une courte durée de sorte à pouvoir confirmer la qualité de l’emplacement et du local commercial visé pour l’exercice de son activité. Une proposition idéale donc pour le lancement d’une nouvelle activité. Autres besoins souvent relevés : gagner en visibilité sur une courte période, exercer des activités professionnelles plus saisonnières ou ponctuelles, répondre à une situation d’urgence... Ce bail de vingt-trois mois n’est pas à confondre cependant avec les contrats de location saisonnière.

A la fin de la période convenue entre les deux parties dont la durée ne peut pas excéder les deux ans, le locataire se verra offrir la possibilité de ne pas poursuivre son contrat de location ou au contraire de le confirmer. Le bail précaire sera alors transformé en bail commercial classique.

Des avantages aussi pour le propriétaire des locaux puisque celui-ci voit son locataire privé du droit de renouvellement de son contrat ou d’une indemnité d’éviction.

A Savoir : Le bailleur peut signer plusieurs baux précaires avec le même locataire si la durée totale de ces contrats n’excède pas les 3 ans.

A qui s’adresse le bail précaire ?

Le contrat de bail dérogatoire permet de déroger aux règles applicables dans le cadre du contrat de bail commercial. Tout comme ce dernier, il concerne l’exploitation d’un fonds de commerce, local commercial ou artisanal.

Les autoentrepreneurs et micro entreprises peuvent aussi en bénéficier.

Quelles sont les caractéristiques du bail précaire ?

D’un point de vue juridique d’abord, le contrat conclut entre les parties doit faire référence à l’article L145-5 du code du commerce qui inscrit la dérogation au bail commercial classique. A savoir que ce contrat ne peut être signé si le locataire arrive à échéance d’un bail commercial plus classique de 3/6/9 ans.

Durée du bail précaire

La durée est limitée à 3 ans maximum.

Résiliation du bail précaire

Les parties sont tenues par leurs engagements et ne peuvent mettre fin de façon anticipée à leur contrat. Si le locataire choisit toutefois de quitter son local commercial, il sera tenu de continuer à verser les loyers dû à son propriétaire. L’annonce de la résiliation doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception.

Transformation du contrat

Il convient de bien être vigilent aux périmètres convenus avec son propriétaire. A l’issue de la période du contrat, la bail précaire est automatiquement requalifié en bail commercial classique si la durée totale de location excède les 3 ans.

Que contient le contrat de bail précaire ?

Comment bien rédiger son contrat de bail précaire? Si la loi n’impose aucun formalisme particulier à l’inverse des autres typologies de baux professionnels, il est toutefois recommandé de souscrire ce contrat sous seing privé ou par acte notarié. Sa rédaction n’est pas chose aisée et il est d’usage de se faire accompagner par un professionnel reconnu compétent.

Néanmoins, notez que plusieurs conditions doivent être réunies pour la rédaction d’un contrat de bail précaire :

  • La description du local commercial (emplacement, adresse, superficie, composition…)
  • La durée convenue du bail dérogatoire
  • Le montant du loyer, fixé librement entre les deux parties
  • Le dépôt de garantie si souhaité par le propriétaire
  • L’état des lieux d’entrée dans les locaux.

Le bail dérogatoire n’est pas fait pour s’inscrire dans la durée mais peut ainsi offrir un tremplin intéressant pour nombre d’acteurs. Réponse idéale à des situations temporaires, d’urgence ou en cas de lancement d’activité, ce contrat de location offre la flexibilité que tous attendent !

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