Quel avenir pour le bail commercial 3 6 9 ?

L’année 2020 aura complétement rabattu les cartes du secteur de l’immobilier de bureaux. Devant la crise du Covid-19 qui n’en finit plus, et les difficultés que connaissent les entreprises à honorer leurs loyers, charges, et obligations contractuelles, ces dernières n’ont d’autres choix que d’opter pour des solutions plus flexibles et agiles. En parallèle, le recours au travail à distance et le renouveau des espaces de coworking interrogent sur les bénéfices de conserver un siège social « vitrine » et appellent à de plus en plus à l’externalisation du travail. 2020 aura ainsi permis de prendre conscience de ce besoin d’agilité et de bâtir un nouveau schéma plus sain et égalitaire entre bailleurs et utilisateurs. Il est en effet plus que légitime de se réinterroger aujourd’hui sur la pertinence du modèle actuel et sur l’avenir du bail commercial ou bail 3/6/9 qui régit encore le marché de l’immobilier. Un changement de baux s’impose donc pour la plupart des entreprises.

Le bail 3/6/9 peut-il disparaître ?

Il semble évident que face à l’incertitude ambiante, les entreprises se montrent plus frileuses à l’idée d’avoir recours à un bail classique et de s’engager sur le long terme, puisque rappelons-le, la résiliation d’un bail classique ne peut généralement se faire qu’après une période de trois ans. D’où son nom (bail 3/6/9). Une « rigidité » qui est principalement due aux pratiques de marché et qui se fait écho des rapports de force entre preneurs et bailleurs.

Ainsi, si les mesures d’accompagnement ont été nombreuses et enregistrent leur taux le plus haut depuis 2017 (20,9%), les renégociations de bail sont d’usage et visent à réduire les coûts immobiliers des entreprises -3ème poste de dépense après les ressources humaines et l’IT- et à s’orienter vers des organisations de travail plus adaptées.

Selon les derniers chiffres dévoilés par Immostat, il semblerait que le marché de l’immobilier de bureaux ait enregistré une baisse de 1,321 million de m² de bureaux loués en 2020, soit une chute de près de 45% environ. Des chiffres confirmés par une autre étude qui dévoile que 60% des entreprises envisagent de renégocier leur bail et leur loyer en 2021 et que 36% veulent réduire leur surface.

Par ailleurs, au-delà du simple contexte lié au Covid-19 et à cette crise sans précédent, plusieurs autres facteurs économiques viennent se confronter à la rigidité du bail 3/6/9 tels que le développement des nouvelles technologies, le raccourcissement des cycles économiques ou encore l’internationalisation de l’économie. Face à tant d’impératifs nouveaux et incertains, les entreprises exigent davantage de flexibilité.

La prise de conscience est telle que les utilisateurs souhaitent bénéficier d’un nouveau modèle capable de rendre compte de la qualité réelle d’un actif immobilier. Sont regardés plus en détail l’usage réel des m² ou la performance énergétique des bâtiments. Il n’est désormais plus question de voir des open-space vidés et des m² sous-utilisés. 

De même, la poursuite du télétravail et le recours plus volontiers aux espaces de coworking, participent également à la volatilité du marché de l’immobilier. Dans une étude datée de septembre 2020, Barclay’s, estime même entre -10 à -20 % la demande de mètres carrés à horizon 2030 en Europe.

En attendant des mouvements de consolidation des modèles, les grands groupes souhaitent aujourd’hui sous-traiter à des opérateurs tiers la gestion de leurs espaces et de leurs personnels, et tendent à s’orienter davantage vers les centres de coworking qui jouent la carte de l’externalisation.

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A qui profite ces changements de baux ?

Le désir des entreprises à trouver de nouveaux locaux ou bureaux à la location est toutefois bien réel. Une demande qui s’explique notamment par un besoin de maîtrise des coûts en revoyant à la baisse les charges de loyers, ainsi que de réorganisation, suite aux réductions de personnels sur site et au développement du télétravail. Le bail 3/6/9 n’est donc pas voué à disparaitre complétement, mais ne représentera certainement plus 100% du marché. Il devra cohabiter avec des offres d’espaces flexibles. La demande pour des espaces de travail plus petits et plus flexibles devrait se voir renforcer en 2021.

Cependant, si les entreprises visent à ralentir les investissements et les engagements longs, alors le recours massif aux centres de coworking et autres espaces de travail flexibles, devrait se confirmer. La marge de progression est grande puisque selon une analyse de Colliers International, ils ne représentent que 2% du marché des bureaux en France !

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Ces derniers devront néanmoins faire preuve une nouvelle fois de flexibilité et s’adapter aux demandes de leurs occupants : des espaces de travail sécurisés, agiles et sans limite de temps, technologiques, et facturés au prorata de leur utilisation.

Ces derniers apparaissent donc comme la réponse adaptée à l’ensemble des attentes des utilisateurs. Leur essor ainsi que leur fréquentation témoignent d’une tendance forte.

"C'est en septembre que tout a vraiment repris, avec même une demande à la hausse de 25% par rapport à l'avant Covid-19. Et ça, c'est un signe qui ne trompe pas, cela veut dire qu'inexorablement le mouvement est enclenché", analysait Christophe Burckart Directeur Général du département France d' IWG (International Workplace Group) aux colonnes de France 3.

Si de nouveaux modèles et acteurs verront certainement le jour dans les mois et années à venir, le secteur de l’immobilier devra une nouvelle fois s’adapter pour répondre à ces nouvelles contraintes, à commencer par offrir un cadre juridique adapté aux baux commerciaux et aux contrats de prestations de coworking.