Que futuro para o aluguer comercial 3 6 9?

O ano de 2020 terá reordenado completamente os cartões no sector imobiliário de escritórios. Face à crise sem fim no Covid-19 e às dificuldades que as empresas enfrentam para honrar as suas rendas, encargos e obrigações contratuais, não têm outra escolha senão optar por soluções mais flexíveis e ágeis. Ao mesmo tempo, a utilização do trabalho à distância e o renascimento dos espaços de coworking estão a questionar os benefícios de manter uma "vitrina" da sede e a exigir cada vez mais externalização do trabalho. 2020 terá assim tornado possível tomar consciência desta necessidade de agilidade e construir um novo esquema mais saudável e igualitário entre arrendadores e utilizadores. É de facto mais do que legítimo questionar a relevância do modelo actual e o futuro do arrendamento comercial ou do arrendamento 3/6/9 que ainda rege o mercado imobiliário. Por conseguinte, é necessária uma alteração dos arrendamentos para a maioria das empresas.

Pode o arrendamento 3/6/9 desaparecer?

Parece óbvio que perante a incerteza prevalecente, as empresas estão mais receosas de recorrer a um arrendamento clássico e de assumir um compromisso a longo prazo, uma vez que é importante lembrar que o arrendamento de 3/6/9 não é o único.Deve-se lembrar que um arrendamento clássico só pode geralmente ser rescindido após um período de três anos. Daí o seu nome(arrendamento 3/6/9). Esta "rigidez" deve-se principalmente a práticas de mercado e reflecte o equilíbrio de poder entre arrendatários e locadores.

Assim, embora tenha havido numerosas medidas de acompanhamento, registando a sua taxa mais elevada desde 2017 (20,9%), as renegociações de arrendamento são habituais e visam reduzir os custos imobiliários das empresas (3,9%).O objectivo é reduzir os custos imobiliários das empresas - a terceira maior rubrica de despesas depois dos recursos humanos e das TI - e avançar para organizações de trabalho mais adequadas.

De acordo com os últimos números divulgados pelo Immostat, parece que o mercado imobiliário de escritórios registou uma queda de 1,321 milhões de m² de escritórios alugados em 2020, uma queda de cerca de 45%. Estes números são confirmados por outro estudo que revela que 60% das empresas planeiam renegociar o seu arrendamento em 2021 e que 36% pretendem reduzir a sua área de superfície.

Além disso, para além do simples contexto ligado à Covid-19 e a esta crise sem precedentes, vários outros factores económicos estão a entrar em jogo a rigidez do arrendamento 3/6/9, tais como o desenvolvimento de novas tecnologias, o encurtamento dos ciclos económicos ou a internacionalização da economia. Face a tantos imperativos novos e incertos, as empresas estão a exigir maior flexibilidade.

A consciência é tal que os utilizadores querem beneficiar de um novo modelo capaz de reflectir a qualidade real de um bem imobiliário. A utilização efectiva dos m² ou o desempenho energético dos edifícios são analisados com mais detalhe. Já não é uma questão de ver espaços abertos vazios e m² subutilizados.

Da mesma forma, a tendência contínua para o teletrabalho e a utilização crescente de espaços de coworking está também a contribuir para a volatilidade do mercado imobiliário. Num estudo datado de Setembro de 2020, o Barclay estima mesmo que a procura de metros quadrados até 2030 na Europa se situará entre -10 e -20%.

Enquanto aguardam a consolidação dos modelos, grandes grupos desejam agora subcontratar a gestão dos seus espaços e pessoal a operadores terceiros, e têm tendência para se voltarem mais para centros de coworking que jogam o cartão de outsourcing.

Descobrir espaços de coworking para alugar em Paris

Quem beneficia com estas alterações de arrendamento?

O desejo das empresas de encontrar novas instalações ou escritórios para alugar é, no entanto, muito real. Esta exigência pode ser explicada pela necessidade de controlar os custos através da redução dos encargos de aluguer, bem como pela necessidade de reorganização, na sequência da redução do pessoal no local e do desenvolvimento do teletrabalho. O arrendamento de 3/6/9 não está, portanto, destinado a desaparecer completamente, mas deixará certamente de representar 100% do mercado. Terá de coexistir com ofertas de espaço flexíveis. A procura de espaços de trabalho mais pequenos e mais flexíveis deverá aumentar em 2021.

No entanto, se as empresas pretendem abrandar os investimentos e os longos compromissos, então a utilização maciça de centros de coworking e outros espaços de trabalho flexíveis deve ser confirmada. Há muito espaço para melhorias, pois de acordo com uma análise da Colliers International, representam apenas 2% do mercado de escritórios em França!

Descubra os espaços de coworking para alugar em Lille

Estes últimos terão, no entanto, de mostrar mais uma vez flexibilidade e adaptar-se às exigências dos seus ocupantes: espaços de trabalho seguros, ágeis e ilimitados, tecnológicos, e facturados na proporção da sua utilização.

Esta última parece assim ser a resposta adequada a todas as expectativas dos utilizadores. O seu crescimento e utilização são provas de uma forte tendência.

"Foi em Setembro que tudo começou realmente a melhorar, com a procura a aumentar mesmo 25% em comparação com antes do Covid-19. E isto é um sinal que não engana, significa que o movimento está inexoravelmente em curso", analisou Christophe Burckart, Director Geral do departamento francês do IWG (International Workplace Group), nas colunas da France 3.

Enquanto novos modelos e actores irão certamente emergir nos próximos meses e anos, o sector imobiliário terá uma vez mais de se adaptar para satisfazer estes novos constrangimentos, começando por oferecer um quadro legal adaptado aos arrendamentos comerciais e aos contratos de serviços de coworking.