Welche Zukunft hat der gewerbliche Mietvertrag 3 6 9?

Das Jahr 2020 wird die Karten im Büroimmobiliensektor komplett neu mischen. Angesichts der nicht enden wollenden Covid-19-Krise und der Schwierigkeiten von Unternehmen, ihre Mieten, Nebenkosten und vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen, haben diese keine andere Wahl, als sich für flexiblere und agilere Lösungen zu entscheiden. Gleichzeitig stellen der Einsatz von Fernarbeit und die Wiederbelebung von Coworking-Spaces die Vorteile der Beibehaltung eines "Schaufenster"-Hauptsitzes in Frage und führen zu einer zunehmenden Auslagerung der Arbeit. Das Jahr 2020 wird dazu beigetragen haben, sich dieser Notwendigkeit der Agilität bewusst zu werden und ein neues, gesünderes und gleichberechtigteres Schema zwischen Vermietern und Nutzern aufzubauen. Es ist in der Tat mehr als legitim, heute die Relevanz des aktuellen Modells und die Zukunft des gewerblichen Mietvertrags oder 3/6/9-Mietvertrags, der den Immobilienmarkt noch immer regelt, neu zu hinterfragen. Für die meisten Unternehmen ist daher ein Wechsel des Mietvertrags erforderlich.

Kann der 3/6/9-Pachtvertrag verschwinden?

Es scheint offensichtlich, dass die Unternehmen angesichts der herrschenden Unsicherheit eher davor zurückschrecken, einen klassischen Mietvertrag abzuschließen und sich langfristig zu binden.Wir erinnern uns: Ein klassischer Miet vertrag kann in der Regel erst nach drei Jahren gekündigt werden. Daher auch der Name(3/6/9-Leasing). Diese "Starrheit" ist hauptsächlich auf die Marktpraktiken zurückzuführen und spiegelt die Machtverhältnisse zwischen Mietern und Vermietern wider.

So wurden zwar zahlreiche flankierende Maßnahmen ergriffen, die mit 20,9 % den höchsten Anteil seit 2017 verzeichnen, doch Neuverhandlungen von Mietverträgen sind üblich und zielen darauf ab, die Kosten für das Unternehmen zu senken. Die Immobilienkosten der Unternehmen - der drittgrößte Ausgabenposten nach Personal und IT - sollen gesenkt und die Arbeitsorganisation angepasst werden.

Die jüngsten Zahlen von Immostat zeigen, dass der Markt für Büroimmobilien bis 2020 um 1,321 Millionen Quadratmeter vermieteter Bürofläche gesunken ist, was einem Rückgang von etwa 45% entspricht. Diese Zahlen werden durch eine andere Studie bestätigt, der zufolge 60 % der Unternehmen planen, ihre Mietverträge und Mieten im Jahr 2021 neu zu verhandeln, und 36 % ihre Fläche verkleinern wollen.

Über den reinen Kontext des Covid-19 und der beispiellosen Krise hinaus gibt es noch weitere wirtschaftliche Faktoren, die den folgenden entgegenstehen die Starrheit des 3/6/9-Mietvertrags, wie die Entwicklung neuer Technologien, die Verkürzung der Wirtschaftszyklen oder die Internationalisierung der Wirtschaft. Angesichts der vielen neuen und unsicheren Anforderungen verlangen die Unternehmen mehr Flexibilität.

Die Nutzer sind sich dessen so bewusst, dass sie sich ein neues Modell wünschen, das die tatsächliche Qualität von Immobilien wiedergibt. Die tatsächliche Nutzung von Quadratmetern oder die Energieeffizienz von Gebäuden werden genauer betrachtet. Es geht nicht mehr darum, dass Großraumbüros leer stehen und Quadratmeter nicht genutzt werden.

Auch die zunehmende Verbreitung von Telearbeit und die verstärkte Nutzung von Coworking Spaces tragen zur Volatilität des Immobilienmarktes bei. In einer Studie vom September 2020 schätzt Barclay's die Nachfrage nach Quadratmetern in Europa bis 2030 sogar auf -10 bis -20 %.

In Erwartung einer Konsolidierung der Modelle möchten die großen Gruppen heute die Verwaltung ihrer Räume und ihres Personals an Drittanbieter auslagern und tendieren dazu, sich mehr in Richtung der Coworking-Zentren zu orientieren, die auf die Karte des Outsourcings setzen.

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Wer profitiert von diesen Mietvertragswechseln?

Der Wunsch der Unternehmen, neue Räumlichkeiten oder Büros zur Miete zu finden, ist jedoch sehr real. Diese Nachfrage erklärt sich vor allem durch die Notwendigkeit, die Kosten zu kontrollieren, indem die Mietkosten nach unten korrigiert werden, sowie durch die Notwendigkeit der Neuorganisation nach dem Abbau von Personal vor Ort und der Entwicklung der Telearbeit. Der 3/6/9-Mietvertrag wird also nicht völlig verschwinden, aber er wird sicherlich nicht mehr 100 % des Marktes ausmachen. Er wird mit flexiblen L'Espace-Angeboten koexistieren müssen. Die Nachfrage nach kleineren und flexibleren Arbeitsräumen wird 2021 voraussichtlich zunehmen.

Wenn die Unternehmen jedoch darauf abzielen, die Investitionen und langfristigen Verpflichtungen zu verlangsamen, wird die Nutzung von EC² Coworking-Zentren und anderen flexiblen Arbeitsräumen weiter zunehmen. Es gibt noch viel Raum für Verbesserungen, denn laut einer Analyse von Colliers International machen sie nur 2 % des Büromarktes in Frankreich aus!

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Diese müssen jedoch erneut ihre Flexibilität unter Beweis stellen und sich an die Anforderungen ihrer Nutzer anpassen: sichere, agile und zeitlich unbegrenzte Arbeitsräume, die technologisch ausgereift sind und anteilig nach Nutzung abgerechnet werden.

Diese erscheinen somit als die passende Antwort auf alle Erwartungen der Nutzer. Ihr Aufschwung sowie ihre Besucherzahlen zeugen von einem starken Trend.

"Im September ging es richtig los, und die Nachfrage stieg sogar um 25 % im Vergleich zur Zeit vor Covid-19. Und das ist ein untrügliches Zeichen dafür, dass die Bewegung unaufhaltsam in Gang gekommen ist", analysierte Christophe Burckart, Generaldirektor der Frankreich-Abteilung der IWG (International Workplace Group), gegenüber France 3.

Während in den kommenden Monaten und Jahren sicherlich neue Modelle und Akteure entstehen werden, muss sich der Immobiliensektor erneut anpassen, um diesen neuen Zwängen gerecht zu werden, angefangen bei der Bereitstellung eines geeigneten Rechtsrahmens für gewerbliche Mietverträge und Verträge über Coworking-Dienstleistungen.