¿Qué futuro tiene el arrendamiento comercial 3 6 9?

El año 2020 habrá cambiado por completo las cartas del sector inmobiliario de oficinas. Ante la crisis de Covid-19, que no tiene fin, y las dificultades de las empresas para hacer frente a sus alquileres, cargas y obligaciones contractuales, no tienen más remedio que optar por soluciones más flexibles y ágiles. Al mismo tiempo, el uso del trabajo a distancia y el resurgimiento de los espacios de coworking cuestionan las ventajas de mantener una sede "de escaparate" y reclaman cada vez más la externalización del trabajo. El año 2020 habrá permitido tomar conciencia de esta necesidad de agilidad y construir un nuevo esquema más sano e igualitario entre arrendadores y usuarios. En efecto, es más que legítimo cuestionar la pertinencia del modelo actual y el futuro del contrato de arrendamiento comercial o 3/6/9 que todavía rige el mercado inmobiliario. Por lo tanto, es necesario un cambio de arrendamiento para la mayoría de las empresas.

¿Puede desaparecer el arrendamiento 3/6/9?

Parece evidente que, ante la incertidumbre reinante, las empresas desconfían más de la idea de recurrir a un contrato de arrendamiento clásico y de comprometerse a largo plazo.Recordemos que la rescisión de un contrato de arrendamiento clásico sólo puede hacerse, por lo general, tras un periodo de tres años. De ahí su nombre(arrendamiento 3/6/9). Esta "rigidez" se debe principalmente a las prácticas del mercado y es un eco de la relación de fuerzas entre arrendatarios y arrendadores.

Así, aunque se han producido numerosas medidas de acompañamiento, registrando su mayor índice desde 2017 (20,9%), las renegociaciones de los contratos de arrendamiento son habituales y tienen como objetivo reducir los costes inmobiliarios de las empresas (3,9%).El objetivo es reducir los costes inmobiliarios, la tercera partida de gasto tras los recursos humanos y la informática, y avanzar hacia organizaciones de trabajo más adecuadas.

Según las últimas cifras publicadas por Immostat, parece que el mercado inmobiliario de oficinas habrá registrado un descenso de 1,321 millones de metros cuadrados de espacio de oficinas alquilado de aquí a 2020, lo que supone una caída de casi el 45%. Estas cifras se ven confirmadas por otro estudio que revela que el 60% de las empresas tiene previsto renegociar su contrato de alquiler y renta en 2021 y que el 36% quiere reducir su superficie.

Además, más allá del simple contexto ligado a Covid-19 y a esta crisis sin precedentes, hay otros factores económicos que ponen en juego la rigidez del arrendamiento 3/6/9, como el desarrollo de las nuevas tecnologías, el acortamiento de los ciclos económicos o la internacionalización de la economía. Ante tantos imperativos nuevos e inciertos, las empresas exigen más flexibilidad.

La conciencia es tal que los usuarios desean beneficiarse de un nuevo modelo capaz de reflejar la calidad real de un activo inmobiliario. El uso real de los m² o el rendimiento energético de los edificios se miran con más detalle. Ya no se trata de ver espacios vacíos y m² infrautilizados.

Del mismo modo, la continuación del teletrabajo y el aumento del uso de los espacios de coworking también están contribuyendo a la volatilidad del mercado inmobiliario. En un estudio fechado en septiembre de 2020, Barclay's, estima incluso entre un -10 y un -20% la demanda de metros cuadrados para 2030 en Europa.

A la espera de la consolidación de los modelos, los grandes grupos desean hoy subcontratar a terceros la gestión de sus espacios y de su personal, y tienden a dirigirse más hacia los centros de coworking que juegan la carta de la externalización.

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¿Quién se beneficia de estos cambios de alquiler?

El deseo de las empresas de encontrar nuevos locales u oficinas en alquiler es, sin embargo, muy real. Esta demanda se explica por la necesidad de controlar los costes reduciendo los gastos de alquiler, así como por la necesidad de reorganización, tras la reducción del personal in situ y el desarrollo del teletrabajo. Por lo tanto, el alquiler 3/6/9 no está destinado a desaparecer por completo, pero sin duda ya no representará el 100% del mercado. Tendrá que coexistir con las ofertas de espacios flexibles. La demanda de espacios de trabajo más pequeños y flexibles debería reforzarse en 2021.

Sin embargo, si las empresas pretenden frenar las inversiones y los compromisos a largo plazo, debería confirmarse el uso masivo de los centros de coworking y otros espacios de trabajo flexibles. Hay mucho margen de mejora, ya que, según un análisis de Colliers International, ¡sólo representan el 2% del mercado de oficinas en Francia!

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Sin embargo, estos espacios tendrán que demostrar una vez más su flexibilidad y adaptarse a las exigencias de sus ocupantes: espacios de trabajo seguros, ágiles e ilimitados, tecnológicos, y facturados en proporción a su uso.

Estos últimos parecen ser, pues, la respuesta adecuada a las expectativas de todos los usuarios. Su crecimiento y uso son la prueba de una fuerte tendencia.

"Fue en septiembre cuando todo se aceleró realmente, con un aumento de la demanda del 25% respecto al periodo anterior a Covid-19. Es una señal segura de que el movimiento ha comenzado inexorablemente", analiza Christophe Burckart, Director General del departamento francés de IWG (International Workplace Group) en las columnas de France 3.

Si bien es cierto que en los próximos meses y años surgirán nuevos modelos y actores, el sector inmobiliario tendrá que adaptarse una vez más para hacer frente a estos nuevos condicionantes, empezando por ofrecer un marco jurídico adaptado a los contratos de arrendamiento comercial y de servicios de coworking.