Welke toekomst voor de 3 6 9 commercial lease?

Het jaar 2020 zal de kaarten in de kantorensector volledig herschud hebben. Gezien de aanhoudende crisis in Covid-19 en de moeilijkheden die ondernemingen ondervinden om hun huurprijzen, lasten en contractuele verplichtingen na te komen, hebben zij geen andere keuze dan te kiezen voor meer flexibele en wendbare oplossingen. Tegelijkertijd stellen het gebruik van telewerken en de opleving van coworking spaces de voordelen van een "showcase" hoofdkantoor ter discussie en roepen ze op tot meer en meer uitbesteding van werk. 2020 zal het dus mogelijk hebben gemaakt zich bewust te worden van deze behoefte aan beweeglijkheid en een nieuwe, gezondere en meer egalitaire regeling tussen verhuurders en gebruikers tot stand te brengen. Het is inderdaad meer dan legitiem om de relevantie van het huidige model en de toekomst van het handelshuurcontract of het 3/6/9 huurcontract, dat nog steeds de vastgoedmarkt beheerst, in vraag te stellen. Een verandering van huurcontract is daarom voor de meeste bedrijven noodzakelijk.

Kan de 3/6/9 huurovereenkomst verdwijnen?

Het ligt voor de hand dat ondernemingen in het licht van de heersende onzekerheid terughoudender zijn om hun toevlucht te nemen tot een klassieke huurovereenkomst en een verbintenis op lange termijn aan te gaan.Er zij aan herinnerd dat een klassieke huurovereenkomst over het algemeen pas na een periode van drie jaar kan worden beëindigd. Vandaar de naam(3/6/9 lease). Deze "rigiditeit" is voornamelijk het gevolg van marktpraktijken en weerspiegelt het machtsevenwicht tussen huurders en verhuurders.

Zo zijn er weliswaar talrijke begeleidende maatregelen genomen, die hun hoogste percentage sinds 2017 noteren (20,9%), maar huurheronderhandelingen zijn gebruikelijk en hebben tot doel de vastgoedkosten van ondernemingen te verminderen (3,9%).Het doel is om de vastgoedkosten van bedrijven - de derde grootste uitgavenpost na personeelszaken en IT - te verlagen en over te stappen op geschiktere werkorganisaties.

Volgens de laatste cijfers van Immostat zou de kantoorvastgoedmarkt in 2020 een daling van 1,321 miljoen m² verhuurde kantoorruimte te zien geven, een daling van ongeveer 45%. Deze cijfers worden bevestigd door een andere studie waaruit blijkt dat 60% van de bedrijven van plan is opnieuw te onderhandelen over hun huurcontract en huurprijs in 2021 en dat 36% zijn oppervlakte wil verkleinen.

Naast de eenvoudige context die verband houdt met Covid-19 en deze ongekende crisis, spelen nog andere economische factoren een rol de starheid van de 3/6/9 pacht, zoals de ontwikkeling van nieuwe technologieën, de verkorting van de economische cycli of de internationalisering van de economie. Geconfronteerd met zoveel nieuwe en onzekere eisen, eisen bedrijven meer flexibiliteit.

Het bewustzijn is zodanig dat gebruikers willen profiteren van een nieuw model dat de werkelijke kwaliteit van een onroerend goed kan weergeven. Het werkelijke gebruik van de m² of de energieprestaties van de gebouwen worden nader bekeken. Het gaat niet langer om lege open ruimtes en onderbenutte m².

Ook de aanhoudende trend naar telewerken en het toegenomen gebruik van coworking spaces draagt bij tot de volatiliteit van de vastgoedmarkt. In een studie van september 2020 schat Barclay's zelfs dat de vraag naar vierkante meters tegen 2030 in Europa tussen -10 en -20% zal liggen.

In afwachting van de consolidatie van modellen willen grote groepen nu het beheer van hun ruimtes en personeel uitbesteden aan derden en neigen zij meer naar coworkingcentra die de outsourcing-kaart spelen.

Ontdek coworking spaces te huur in Parijs

Wie profiteert er van deze veranderingen in het huurcontract?

De wens van bedrijven om nieuwe panden of kantoren te huren is echter zeer reëel. Deze vraag kan worden verklaard door de noodzaak om de kosten te beheersen door de huurkosten te verlagen, alsmede door de noodzaak om te reorganiseren als gevolg van de inkrimping van het personeel ter plaatse en de ontwikkeling van telewerken. Het 3/6/9-contract is dus niet voorbestemd om volledig te verdwijnen, maar zal zeker niet langer 100% van de markt vertegenwoordigen. Het zal moeten samengaan met een flexibel ruimteaanbod. De vraag naar kleinere en flexibelere werkplekken zal naar verwachting toenemen in 2021.

Als bedrijven echter investeringen en lange verbintenissen willen afremmen, moet het massale gebruik van coworkingcentra en andere flexibele werkruimten worden bevestigd. Er is nog veel ruimte voor verbetering, want volgens een analyse van Colliers International vertegenwoordigen zij slechts 2% van de kantorenmarkt in Frankrijk!

Ontdek de coworking spaces te huur in Lille

Deze laatste zullen echter opnieuw flexibiliteit moeten tonen en zich aanpassen aan de eisen van hun gebruikers: veilige, flexibele en onbeperkte werkruimten, technologisch en gefactureerd in verhouding tot hun gebruik.

Deze laatste lijken dus het passende antwoord te zijn op alle verwachtingen van de gebruikers. Hun groei en gebruik wijzen op een sterke trend.

"Het was in september dat alles echt aantrok, waarbij de vraag zelfs met 25% toenam ten opzichte van vóór Covid-19. En dit is een teken dat niet bedriegt, het betekent dat de beweging onverbiddelijk op gang komt", analyseerde Christophe Burckart, algemeen directeur van de Franse afdeling van IWG (International Workplace Group), in de kolommen van France 3.

Hoewel er in de komende maanden en jaren zeker nieuwe modellen en spelers zullen opduiken, zal de vastgoedsector zich opnieuw moeten aanpassen om aan deze nieuwe beperkingen te voldoen, te beginnen met het aanbieden van een juridisch kader dat is aangepast aan commerciële huurcontracten en contracten voor coworkingdiensten.