Comment résilier votre contrat de location de bureaux ?

Il s’agit là d’une question que se posent nombre de chefs d’entreprises et autres Directeurs immobiliers ou Directeurs Financiers. Le secteur de l’immobilier professionnel est aujourd’hui en plein bouleversement en raison notamment du télétravail, des nouveaux impératifs de flexibilité, du désir de décentraliser ses activités dans les métropoles dynamiques… A tel point qu’il en devient très difficile de se projeter sur le long terme, et de projeter ses futurs besoins et ceux se de ses collaborateurs.

Si la nécessité d’un siège social n’est pas remise en question pour des raisons d’identité et de cohésion sociale, les décisions immobilières peinent quant à elles à se formaliser. Le bail commercial, également appelé bail 3/6/9, ne remporte plus l’adhésion de tous car jugé trop contraignant et pas assez agile. Par ailleurs, l’heure est aujourd’hui aux optimisations budgétaires et à la réduction des coûts. 

Ce qui profite aux espaces de coworking et autres tiers lieux, beaucoup plus agiles dans leur proposition de valeur. Deux questions demeurent aujourd’hui : y a-t-il une urgence à mettre en place ma stratégie immobilière et à rechercher des bureaux à louer ? Comment résilier mon contrat de location de bureaux ? Nous répondons ici à toutes vos interrogations : quand le résilier ? que dit la loi ? quel est le préavis à respecter ? …

Suivez pas à pas nos recommandations et si d’aventure, vous souhaitez bénéficier d’un accompagnement pour vos recherches de location d’espace de coworking ou de centre d’affaires, workin.space est là pour vous aider ! 

Quels contrats pour louer un bureau ? 

Avant toute chose, il est utile de bien différencier les typologies de contrat en matière de location de bureaux ? Parmi les plus connus, nous retrouvons, le bail professionnel, le bail commercial ou bail 3/6/9, le bail précaire ou encore le contrat de prestation de services. Nous nous attacherons dans cet article aux deux premières. 

Qu’est-ce qu’un bail professionnel ? 

Ce contrat de location professionnel concerne les biens immobiliers affectés au seul usage professionnel à l’exception des professions libérales ou commerciales concernées par le bail commercial. La signature d’un bail professionnel est une opération courante mais, moins encadrée juridiquement que le bail commercial. 

• En savoir plus sur le bail professionnel 

Qu’est-ce qu’un bail commercial ou bail 3/6/9 ? 

En droit commercial, le bail commercial est un contrat conclu entre un bailleur (le propriétaire d’un local ou l’usufruitier) et le locataire ou preneur (l’entrepreneur ou la société) portant sur l’exploitation de locaux à des fins professionnelles ou commerciales uniquement. Ce bail est régi en droit français par les articles L145-1 et suivant le code du commerce.

• En savoir plus sur le bail commercial 

Qu’est-ce qu’un bail précaire ? 

Le bail précaire est également appelé bail commercial dérogatoire ou bail de vingt-trois mois. Il désigne un bail de courte durée qui permet de ne pas s’engager sur une longue période. Il offre souplesse et agilité aux locataires comme aux propriétaires.

• En savoir plus sur le bail précaire 

Qu’est-ce que le contrat de prestation de services ? 

Il s’agit d’une convention de service qui engage une société prestataire à réaliser un service pour le compte d’un client, et ce contre rémunération tarifaire. 

• En savoir plus sur le contrat de prestation de services

Comment résilier mon bail commercial ou mon bail professionnel ?

Comment résilier un bail professionnel ?

D’une manière générale, le bailleur ou le locataire, ne peuvent résilier leur contrat de location qu’à l’issue d’une période de 3 ans ou au terme du contrat. Néanmoins, la résiliation d’un bail professionnel peut intervenir à tout moment dans le respect de certaines procédures. Le bail professionnel est soumis à l’article 57 A de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986 modifié par l’article 43 de la loi numéro 2008-776 du 4 août 2008. 

Si la demande de résiliation est initiée par le locataire à la fin d’une période de 3 ans, cette dernière peut être faite sans motif particulier. Le locataire annonce son départ par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier. On parle aussi de congé triennal. 

Si la demande de résiliation d’un bail professionnel se fait en dehors de cette période de 3 ans, le locataire doit respecter un préavis de 6 mois. La durée peut néanmoins être renégociée avec le bailleur. 

En cas de décès du locataire, il est à noter que le contrat de bail est transmis aux héritiers. C’est-à-dire que le décès n’entraîne pas systématiquement la résiliation du bail. 

Par ailleurs, si la résiliation émane du bailleur soit via un refus de renouvellement ou en donnant un congé anticipé au locataire, elle doit également se faire via lettre recommandée ou acte d’huissier 6 mois avant l’expiration du contrat. Le congé donné au locataire doit préciser les motifs de refus, autrement le locataire a la possibilité de le contester ou de demander une indemnité. A noter qu’en cas de travaux de reconstruction ou de transformation, le bailleur peut donner congés à son locataire également. Ce dernier dispose d’une période de 3 mois pour accepter l’offre émise, car le bailleur se doit de proposer un local de remplacement et de verser une indemnité ou un remboursement des frais liés au déménagement. 

Dans des cas plus extrêmes tels que le défaut de paiement du loyer ou des charges, le non versement du dépôt de garantie, la non souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs, le respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués (troubles du voisinage…), cela implique le respect d’une procédure de mise en demeure par un huissier. 

Comment résilier un bail commercial ?

Le bail commercial de par sa nature, ne peut être inférieur à 9 ans. Cependant, bailleur et locataire peuvent résilier leur contrat à la fin d’une période de 3 ans également ou à son terme, mais aussi tout moment en cas de manquement à certaines obligations contractuelles. 

Si la résiliation du bail commercial émane du locataire dans les délais impartis et convenus dans le cadre du contrat, celle-ci peut se faire par acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception. Un préavis de 6 mois est également à respecter. En l’absence de congés ou de renouvellement au terme de la période triennale, le bail commercial est tacitement reconduit. 

En cas de départ anticipé du locataire, par accord amiable par exemple, les démarches sont sensiblement les mêmes, mais le bailleur peut en plus être amené à demander à son locataire le versement d’une indemnité de départ anticipée. Le montant est généralement calculé sur la base des mois restants à courir et de montant des revenus que cela représente. 

Ici aussi, le bailleur peut être amené à mettre fin de manière anticipée au contrat de bail commercial en cas de travaux, ou de manquement aux obligations contractuelles du locataire. 

Comment se faire accompagner dans ma résiliation de bail ?

En effet la demande de résiliation d’un bail commercial ou d’un bail professionnel peut en effet s’avérer complexe. De nombreux modèles de lettres types fleurissent sur le web pour vous aider. Néanmoins, vous pouvez également demander de l’aide auprès d’une société conseil en immobilier d’entreprise ou d’un cabinet d’avocat spécialisé en droit immobilier. Ce dernier pourra vous conseiller plus en détails vos droits et obligations et pourrait également mener les négociations en votre nom dans une approche plus juridique et commerciale.

Et si vous souhaitez résilier votre contrat d’espace de coworking ?  Echangez autour d’un café avec votre gestionnaire de site, les démarches sont beaucoup plus flexibles.