Esta é uma questão que muitos directores de empresas e outros directores imobiliários ou financeiros se colocam a si próprios. O sector imobiliário profissional encontra-se actualmente num estado de perturbação, devido, nomeadamente, ao teletrabalho, às novas exigências de flexibilidade, ao desejo deA tal ponto que se está a tornar muito difícil planear a longo prazo, e projectar as necessidades futuras de cada um e as dos seus empregados.
Embora a necessidade de uma sede não seja questionada por razões de identidade e coesão social, as decisões imobiliárias têm dificuldade em ser formalizadas. O arrendamento comercial, também conhecido como arrendamento 3/6/9, já não é universalmente aceite como sendo demasiado restritivo e não suficientemente flexível. Além disso, chegou o momento de optimizar orçamentos e reduzir custos.
Isto beneficia os espaços de coworking e outros terceiros lugares, que são muito mais ágeis na sua proposta de valor. Duas questões permanecem hoje: há alguma urgência em estabelecer a minha estratégia imobiliária e em procurar escritórios para alugar? Como rescindir o arrendamento do meu escritório? Aqui respondemos a todas as suas perguntas: quando terminar? o que diz a lei? qual é o prazo de pré-aviso? ...
Siga as nossas recomendações passo a passo e se, por acaso, quiser beneficiar de assistência na sua busca por um espaço de coworking ou centro de negócios, o workin.space está aqui para o ajudar!
Que contratos devo ter para alugar um escritório?
Em primeiro lugar, é útil distinguir entre os diferentes tipos de contratos de arrendamento de escritórios. Entre os mais conhecidos, encontramos o arrendamento profissional, o arrendamento comercial ou o arrendamento 3/6/9, o arrendamento precário ou o contrato de serviço. Neste artigo vamos focar os dois primeiros.
O que é um arrendamento profissional?
Este arrendamento profissional refere-se a imóveis destinados exclusivamente a uso profissional, com excepção das profissões liberais ou comerciais abrangidas pelo arrendamento comercial. A assinatura de um contrato de arrendamento profissional é uma operação comum, mas é menos regulamentada legalmente do que um arrendamento comercial.
O que é um arrendamento comercial ou um arrendamento 3/6/9?
No direito comercial, um arrendamento comercial é um contrato celebrado entre um locador (o proprietário do local ou o usufrutuário) e o locatário (o empresário ou a empresa) relativo à utilização do local apenas para fins profissionais ou comerciais. Este arrendamento é regido na lei francesa pelos artigos L145-1 e seguintes do Código Comercial.
O que é um arrendamento precário?
O arrendamento precário é também chamado de arrendamento comercial derrogatório ou arrendamento por vinte e três meses. Trata-se de um arrendamento a curto prazo que não permite um compromisso a longo prazo. Oferece flexibilidade e agilidade tanto aos inquilinos como aos proprietários.
O que é um contrato de serviço?
Este é um acordo de serviço que obriga um prestador de serviços a realizar um serviço em nome de um cliente, em troca de uma taxa.
Como rescindir o meu contrato de arrendamento comercial ou profissional?
Como rescindir um contrato de arrendamento profissional?
Em geral, o locador ou o locatário só pode rescindir o seu contrato no final de um período de 3 anos ou no final do contrato. No entanto, um arrendamento comercial pode ser rescindido a qualquer momento, sujeito a determinados procedimentos. O arrendamento profissional está sujeito ao artigo 57 A da lei número 86-1290 de 23 de Dezembro de 1986 modificado pelo artigo 43 da lei número 2008-776 de 4 de Agosto de 2008.
Se o pedido de rescisão for iniciado pelo arrendatário no final de um período de 3 anos, pode ser feito sem qualquer razão particular. O arrendatário anuncia a sua partida por carta registada com aviso de recepção ou por escritura pública. Isto também é conhecido como um aviso prévio de três anos .
Se o pedido de rescisão de um arrendamento comercial for feito fora deste período de 3 anos, o arrendatário deve dar um pré-aviso de 6 meses. No entanto, a duração pode ser renegociada com o senhorio.
Em caso de morte do arrendatário, é de notar que o contrato de arrendamento é transmitido aos herdeiros. Isto significa que a morte do arrendatário não conduz sistematicamente à rescisão do contrato de arrendamento.
Além disso, se a rescisão vier do senhorio, quer por recusa de renovação do contrato, quer por pré-aviso ao arrendatário, deverá também ser feita por carta registada ou aviso prévio do oficial de justiça 6 meses antes da expiração do contrato. O anúncio dado ao arrendatário deve especificar os motivos de recusa, caso contrário o arrendatário tem a possibilidade de o contestar ou de pedir uma indemnização. Note-se que no caso de trabalhos de reconstrução ou conversão, o senhorio pode também avisar o inquilino. Este último tem um período de 3 meses para aceitar a oferta feita, uma vez que o senhorio deve oferecer um local de substituição e pagar uma compensação ou reembolso dos custos relacionados com a mudança.
Em casos mais extremos como o não pagamento do aluguer ou dos encargos, o não pagamento da caução, a não subscrição de um seguro para cobrir os riscos de aluguer, o não cumprimento doEm casos mais extremos, tais como o não pagamento do aluguer ou dos encargos, o não pagamento da caução, a não subscrição de um seguro para cobrir os riscos de aluguer, ou o não cumprimento da obrigação de fazer uso pacífico das instalações alugadas (distúrbios na vizinhança, etc.), é necessário um procedimento de notificação formal a ser efectuado por um oficial de justiça.
Como rescindir um contrato de arrendamento comercial?
Pela sua própria natureza, um arrendamento comercial não pode ser por menos de 9 anos. No entanto, o locador e o locatário podem rescindir o seu contrato no final de um período de 3 anos ou no final do prazo, mas também a qualquer momento em caso de incumprimento de certas obrigações contratuais.
Se o arrendamento comercial for rescindido pelo arrendatário dentro do prazo acordado no contrato, a rescisão pode ser feita por escritura pública ou carta registada com aviso de recepção. Deve também ser observado um período de pré-aviso de 6 meses. Na ausência de um aviso de rescisão ou renovação no final do período de três anos, o contrato de arrendamento comercial é tacitamente renovado.
Em caso de partida antecipada do arrendatário, por acordo amigável, por exemplo, os procedimentos são praticamente os mesmos, mas o arrendador pode também ser obrigado a pedir ao arrendatário o pagamento de uma indemnização de partida antecipada. O montante é geralmente calculado com base nos meses restantes e no montante de rendimento que isso representa.
Também aqui, o senhorio pode ser obrigado a rescindir antecipadamente o arrendamento comercial em caso de obras ou de incumprimento das suas obrigações contratuais por parte do arrendatário.
Como posso ser ajudado na rescisão do meu contrato de arrendamento?
O pedido de rescisão de um arrendamento comercial ou profissional pode, de facto, ser complexo. Há muitos modelos de cartas disponíveis na web para o ajudar. No entanto, também pode pedir ajuda a uma consultora imobiliária ou a um escritório de advogados especializados em direito imobiliário. Poderão aconselhá-lo mais detalhadamente sobre os seus direitos e obrigações e poderão também conduzir negociações em seu nome com uma abordagem mais jurídica e comercial.
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