Esta es una pregunta que se hacen muchos empresarios y otros gestores inmobiliarios o directores financieros. El sector inmobiliario profesional está hoy en plena efervescencia debido al teletrabajo, a los nuevos imperativos de flexibilidad, al deseo de deTanto es así que resulta muy difícil proyectarse a largo plazo y proyectar sus necesidades futuras y las de sus empleados.
Si no se cuestiona la necesidad de una sede social por razones de identidad y cohesión social, las decisiones inmobiliarias tienen dificultades para formalizarse. El contrato de arrendamiento comercial, también conocido como arrendamiento 3/6/9, ya no es universalmente aceptado por ser demasiado restrictivo y poco flexible. Además, ha llegado el momento de optimizar los presupuestos y reducir los costes.
Esto beneficia a los espacios de coworking y otros lugares de terceros, que son mucho más ágiles en su propuesta de valor. Hoy quedan dos preguntas: ¿es urgente poner en marcha mi estrategia inmobiliaria y buscar oficinas para alquilar? ¿Cómo puedo rescindir el contrato de alquiler de mi oficina? Aquí respondemos a todas sus preguntas: ¿cuándo rescindirlo? ¿qué dice la ley? ¿cuál es el plazo de preaviso a respetar? ...
Siga nuestras recomendaciones paso a paso y si por casualidad, desea beneficiarse de un acompañamiento para su búsqueda de espacio de coworking o alquiler de centro de negocios, ¡workin.space está aquí para ayudarle!
¿Qué contratos de alquiler de oficinas?
En primer lugar, conviene diferenciar los distintos tipos de contratos de alquiler de oficinas... Entre los más conocidos, encontramos el arrendamiento profesional, el arrendamiento comercial o 3/6/9, el arrendamiento precario o el contrato de servicios. En este artículo, nos centraremos en los dos primeros.
¿Qué es el arrendamiento profesional?
El contrato de arrendamiento profesional se refiere a los bienes inmuebles destinados a un uso exclusivamente profesional, a excepción de las profesiones liberales o comerciales a las que se refiere el contrato de arrendamiento comercial. La firma de un contrato de arrendamiento profesional es una operación común, pero menos regulada jurídicamente que el contrato de arrendamiento comercial.
¿Qué es un contrato de arrendamiento comercial o 3/6/9?
En derecho mercantil, el arrendamiento comercial es un contrato celebrado entre un arrendador (el propietario del local o el usufructuario) y el arrendatario (el empresario o la empresa) relativo a la explotación de un local con fines exclusivamente profesionales o comerciales. Este arrendamiento se rige en derecho francés por los artículos L145-1 y siguientes del Código de Comercio.
¿Qué es el arrendamiento precario?
El arrendamiento precario también se denomina arrendamiento comercial derogatorio o arrendamiento de veintitrés meses. Es un contrato de arrendamiento a corto plazo que no permite un compromiso a largo plazo. Ofrece flexibilidad y agilidad tanto a los inquilinos como a los propietarios.
¿Qué es el contrato de servicios?
Es un acuerdo de prestación de servicios que compromete a una empresa proveedora de servicios a realizar un servicio en nombre de un cliente, a cambio de unos honorarios.
¿Cómo puedo rescindir mi contrato de arrendamiento comercial o profesional?
¿Cómo rescindir un contrato de arrendamiento profesional?
Por lo general, el arrendador o el arrendatario sólo pueden rescindir su contrato de arrend amiento al final de un período de 3 años o al final del contrato. No obstante, la rescisión de un contrato de arrendamiento profesional puede producirse en cualquier momento respetando determinados procedimientos. El arrend amiento profesional está sujeto al artículo 57 A de la ley número 86-1290 del 23 de diciembre de 1986, modificado por el artículo 43 de la ley número 2008-776 del 4 de agosto de 2008.
Si la solicitud de rescisión es iniciada por el arrendatario al final de un período de 3 años, puede hacerse sin ningún motivo particular. El inquilino anuncia su salida por carta certificada con acuse de recibo o por acta de alguacil. También se denomina baja trienal.
Si la solicitud de rescisión de un contrato de arrendamiento profesional se realiza fuera de este periodo de 3 años, el inquilino debe respetar un plazo de preaviso de 6 meses. No obstante, la duración puede renegociarse con el arrendador.
En caso de fallecimiento del inquilino, cabe señalar que el contrato de arrendamiento se transmite a los herederos. Esto significa que el fallecimiento del inquilino no conlleva sistemáticamente la rescisión del contrato de arrendamiento.
Además, si la rescisión procede del arrendador, ya sea por negarse a renovar el contrato o por avisar anticipadamente al arrendatario, también debe hacerse por carta certificada o por aviso de alguacil 6 meses antes de la expiración del contrato. El aviso dado al arrendatario debe especificar los motivos de la denegación, de lo contrario el arrendatario tiene la posibilidad de impugnarla o pedir una indemnización. Hay que tener en cuenta que en el caso de obras de reconstrucción o transformación, el arrendador también puede avisar al inquilino. Éste dispone de un plazo de 3 meses para aceptar la oferta realizada, ya que el arrendador debe proponer un local de sustitución y pagar una indemnización o un reembolso de los gastos relacionados con el traslado.
En casos más extremos, como el impago del alquiler o de los gastos, el impago de la fianza, la no contratación de un seguro que cubra los riesgos del alquiler o el incumplimiento de la obligación de utilizar el local alquilado de forma pacífica (disturbios vecinales, etc.), debe llevarse a cabo un procedimiento de notificación formal por parte de un agente judicial.
¿Cómo rescindir un contrato de arrendamiento comercial?
El contrato de arrendamiento comercial, por su naturaleza, no puede ser inferior a 9 años. No obstante, el arrendador y el arrendatario pueden rescindir su contrato al término de un periodo de 3 años o al final del arrendamiento, pero también en cualquier momento en caso de incumplimiento de determinadas obligaciones contractuales.
Si el inquilino rescinde el contrato de arrendamiento comercial dentro del plazo acordado en el contrato, la rescisión puede hacerse mediante acto de alguacil o por carta certificada con aviso de recibo. También debe respetarse un plazo de preaviso de 6 meses. A falta de un preaviso de rescisión o de renovación al final del periodo de tres años, el contrato de arrendamiento comercial se renueva tácitamente.
En caso de salida anticipada del inquilino, por ejemplo de mutuo acuerdo, los procedimientos son más o menos los mismos, pero el arrendador también puede estar obligado a pedir al inquilino el pago de una indemnización por salida anticipada. El importe se calcula, por lo general, en función de los meses que quedan por transcurrir y del importe de los ingresos que ello representa.
También en este caso, el arrendador puede verse obligado a rescindir anticipadamente el contrato de arrendamiento comercial en caso de obras o incumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendatario.
¿Cómo me pueden ayudar a rescindir mi contrato de arrendamiento?
En efecto, la solicitud de rescisión de un contrato de arrendamiento comercial o profesional puede ser compleja. Hay muchos modelos de cartas disponibles en la web para ayudarle. No obstante, también puede pedir ayuda a una empresa de asesoramiento inmobiliario o a un bufete de abogados especializado en derecho inmobiliario. Este último podrá asesorarle con más detalle sobre sus derechos y obligaciones y también podría llevar a cabo negociaciones en su nombre con un enfoque más jurídico y comercial.
¿Y si desea rescindir su contrato de espacio de coworking? Habla con el gerente de tu espacio tomando un café, el proceso es mucho más flexible.
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