Promis, on ne reviendra pas, encore une fois, sur le fait que le marché des espaces flexibles en France a connu ces dernières années une forte croissance, avec plus de 1,4 million de m² d'espaces flexibles recensés en 2024 selon les analyses de Cushman : FAUX ! Évidemment que nous ne pouvons faire autrement, alors que le bureau traditionnel vacille, les espaces flexibles s’imposent comme LA réponse pragmatique et stratégique aux nouvelles attentes du monde du travail, et intègrent pleinement les stratégies immobilières des grandes entreprises.
À Paris, Lyon ou Bordeaux, ils sont désormais légion. Dans un ancien couvent, un garage désaffecté ou un immeuble flambant neuf, les espaces de travail flexibles se multiplient et attirent autant les freelances que les grandes entreprises. Il deviennent aujourd’hui une brique à part entière de la stratégie immobilière des grands groupes.
La fin du bureau fixe : vive les espaces de travail flexibles
Depuis la crise sanitaire, le monde du travail a basculé dans une ère de flexibilité. Télétravail, travail hybride, horaires décalés : les besoins en mètres carrés ne sont plus les mêmes. De nombreuses entreprises en profitent pour repenser leur modèle immobilier. Et si avant on raisonnait en postes de travail fixes par collaborateur, aujourd’hui, on raisonne en usage.
Moins de surface, mais mieux utilisée. C’est le nouveau mantra des directions immobilières. Les sièges sociaux se redimensionnent, les baux classiques sont renégociés, et les entreprises cherchent à externaliser une partie de leur surface en s’appuyant sur des réseaux de coworking. Une logique de "plug and play" qui leur permet d’être agiles et de suivre les évolutions des équipes en temps réel.
Coworking et corporate : un couple gagnant ?
Des acteurs comme Wojo, Morning, Spaces ou Deskeo l’ont bien compris : le coworking ne se limite plus aux start-ups mais bien aux grands comptes. Et l’enjeu ne se résume pas à la souplesse locative.
Ils ne viennent pas chercher uniquement de la flexibilité, mais aussi une expérience collaborateur renouvelée et plus en adéquation avec les nouveaux impératifs demandés par les collaborateurs. Avec leurs salles de sieste, leurs rooftops ou leurs restaurants partagés, ces lieux offrent bien plus qu’un bureau : un environnement stimulant, propice à l’innovation et à la rétention des talents.
Un atout également pour les équipes distribuées, qui peuvent accéder à un espace professionnel de qualité, quel que soit leur lieu de vie, sans passer par le siège historique.
Une transformation profonde de l’immobilier d’entreprise
Ce virage vers le bureau flexible bouscule en profondeur les acteurs traditionnels de l’immobilier tertiaire. Pour les propriétaires et foncières, il faut désormais intégrer cette logique de modularité dans la conception même des bâtiments. Pour les directions générales, c’est une manière de désensibiliser leur structure à la rigidité des baux longs, tout en maîtrisant leurs coûts.
Mais attention : la flexibilité a un prix. En moyenne, un poste de travail en coworking coûte 20 à 30 % plus cher qu’un poste en bail classique, à surface équivalente. Ce surcoût est souvent justifié par les services, mais il impose une vigilance budgétaire, notamment pour les PME. D'où l’émergence de modèles hybrides, associant un siège compact centralisé à un réseau de lieux flexibles répartis dans les territoires.
Au-delà des considérations financières cependant, cette transformation est aussi culturelle. Le bureau n’est plus seulement un lieu de production, mais un levier d'engagement, de lien social et de performance. Le choix des espaces, des réseaux partenaires, leurs localisations, leurs ambiances, accessibilités, deviennent un outil de marque employeur. Et ces choix en disent souvent beaucoup de la culture managériale d’une entreprise.
Vers un immobilier d’entreprise à la carte ?
Alors que l’incertitude reste forte sur les usages futurs, l’immobilier d’entreprise entre dans une ère de personnalisation. Moins standardisé, plus modulaire, et surtout pensé pour des organisations mouvantes. La frontière entre le bureau, le tiers-lieu et le domicile se brouille chaque jour un peu plus.
La flexibilité spatiale n’est plus un luxe, c’est une nécessité stratégique… et un puissant révélateur de la transformation des modèles de travail.
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