Et si les coworkers étaient la solution pour rentabiliser les bureaux vacants ?

2024 marque une année noire pour le marché des bureaux, et cela est d’autant plus vrai pour l’Ile-de-France puisque selon les derniers chiffres du baromètre Immostat, le taux de vacance atteint le niveau inédit de 10,3 %. Le marché francilien a ainsi terminé l'année avec 1 750 400 m² de bureaux nouvellement loués ou vendus à un occupant : un total en recul de 11% sur un an et inférieur de 21% à la moyenne des dix dernières années. Le contexte est multiple certes, mais les faits sont là. A l’inverse, la mise en œuvre d’organisations de bureaux flexibles apporte une marge de manœuvre suffisante, permettant de jouer sur la mutualisation des espaces des espaces de travail flexibles. Et si 2025 s’affirmait réellement comme l'année du flex? Bienvenue dans l’ère des bureaux mutualisés et du coworking intégré.

Un parc de bureaux toujours plus en perte de vitesse

Avec un taux de vacance en hausse dans les métropoles, les propriétaires d’espaces tertiaires cherchent des solutions pour rentabiliser leurs mètres carrés inoccupés. Et si la réponse venait de celles et ceux qui, chaque jour, cherchent un endroit pour travailler sans s’isoler ?

La transformation structurelle du Travail a laissé des traces tangibles dans l’immobilier tertiaire. D’après les données d’Immostat, la région parisienne comptabilisait en fin d’année 5,64 millions de m² de bureaux immédiatement disponibles, ce qui correspond à un taux de vacance moyen supérieur à 10 %, et dépassant même les 20 % dans certaines zones. Ces chiffres confirment une évolution structurelle du monde du travail vers des formes plus flexibles, comme le bureau flexible, qui conjugue présence physique, télétravail, mutualisation des postes et réduction des surfaces immobilières par les entreprises.

Toutefois, les causes sont multiples et le développement du télétravail n’explique pas tout. Immostat souligne également que l’année 2024 a été marquée par un climat d’incertitude économique et géopolitique, incitant de nombreuses organisations à ralentir leurs projets et leurs investissements, y compris en matière d’immobilier.

Le bureau n’est plus un acquis, c’est devenu un choix stratégique.

Mais ces choix laissent des vides que les acteurs de l’immobilier n’avaient pas anticipés à cette échelle. Le bureau flexible apparaît alors davantage comme un modèle de complémentarité qu’un simple dépannage.

Face à ce contexte de marché, il n’apparaît plus comme un phénomène de niche mais s’impose comme une composante structurelle de la ville hybride. Une étude CSA pour Malakoff Humanis révèle d’ailleurs que 84 % des salariés souhaiteraient continuer le télétravail à l’avenir.

Or, la demande ne vient pas seulement des freelances. Elle émane également de :

• salariés en télétravail qui ne peuvent/pensent plus travailler chez eux à temps plein,
• TPE et start-ups en recherche de flexibilité immobilière,
• grands groupes qui testent des modèles "hub & spoke", combinant siège social réduit et satellites territoriaux.

L’idée de transformer des bureaux vacants en espaces ouverts et flexibles séduit les collectivités comme les gestionnaires d’actifs, qui y voient un moyen de :

• réduire la vacance locative,
• générer des revenus alternatifs sans bail ferme,
• revitaliser des quartiers en perte d’attractivité tertiaire.

A noter enfin qu’un tel niveau de taux de vacance va certainement conduire à une exclusion accélérée des actifs vieillissants confrontés à une concurrence neuve abondante, alignée sur les objectifs RSE des entreprises, et offrant des conditions financières attractives.

Des conditions de réussite à ne pas négliger

Transformer des bureaux vacants en espaces partagés ne se fait pas sans méthode.
Il faut adapter les espaces : 

• un cloisonnement et un mobilier flexibles et mobiles, 
• un accès sécurisé, une connectivité haut débit, 
• une gouvernance souple, mais cadrée (charte de bon usage, accueil, services).

Il faut aussi clarifier le cadre juridique : contrat de prestation de service, bail dérogatoire, assurance responsabilité croisée.
Et surtout, il faut créer un écosystème vivant. Un espace de travail flexible sans communauté ni animation n’est qu’un open space vide de sens.

Les mètres carrés vacants sont un défi, mais aussi une formidable opportunité pour repenser notre rapport à l’espace de travail. Plutôt que de les laisser vides, pourquoi ne pas les partager ? Les coworkers ne sont pas les sauveurs de l’immobilier tertiaire — ils en sont les précurseurs d’un avenir plus souple, plus humain, et plus durable.