¿Y si los compañeros de trabajo fueran la solución para rentabilizar las oficinas vacías?

2024 marca un año negro para el mercado de oficinas, y esto es aún más cierto para la región de Île-de-France, ya que según las últimas cifras del barómetro Immostat, la tasa de vacantes alcanzó el nivel sin precedentes del 10,3%. El mercado de Île-de-France terminó el año con 1.750.400 m² de oficinas alquiladas o vendidas a un ocupante: un total un 11% inferior al año anterior y un 21% por debajo de la media de los diez últimos años. El contexto es ciertamente variado, pero los hechos están ahí. Por otra parte, la implantación de organizaciones de oficinas flexibles ofrece suficiente margen de maniobra, permitiendo compartir espacios de trabajo flexibles. ¿Y si 2025 es realmente el año de la flexibilidad? Bienvenidos a la era de las oficinas compartidas y el coworking integrado.

Un parque de oficinas cada vez menor

Con las tasas de desocupación en aumento en las principales ciudades, los propietarios de oficinas buscan formas de aprovechar al máximo sus metros cuadrados desocupados. Pero, ¿y si la respuesta viniera de quienes, cada día, buscan un lugar donde trabajar sin aislarse?

La transformación estructural del lugar de trabajo ha dejado su huella en el sector inmobiliario comercial. Según los datos de Immostat, a finales de año, la región parisina contaba con 5,64 millones de m² inmédiatamente disponibles, lo que corresponde a una tasa media de vacantes superior al 10%, e incluso superior al 20% en algunas zonas. Estas cifras confirman un cambio estructural en el mundo laboral hacia formas de trabajo más flexibles, como la oficina flexible, que combina la presencia física, el teletrabajo, el trabajo compartido y la reducción del espacio inmobiliario por parte de las empresas.

Sin embargo, las causas son múltiples y el desarrollo del teletrabajo no lo explica todo. Immostat también señala que 2024 estuvo marcado por un clima de incertidumbre económica y geopolítica, que llevó a muchas organizaciones a ralentizar sus proyectos e inversiones, incluidas las inmobiliarias.

La oficina ya no es un hecho, se ha convertido en una elección estratégica.

Pero estas elecciones dejan huecos que los agentes inmobiliarios no habían previsto a esta escala. Por tanto, la oficina flexible aparece más como un modelo complementario que como una simple medida provisional.

Frente a este contexto de mercado, ya no aparece como un fenómeno de nicho, sino que se está estableciendo como un componente estructural de la ciudad híbrida. Un estudio de CSA para Malakoff Humanis reveló que al 84% de los empleados les gustaría seguir teletrabajando en el futuro.

Pero la demanda no sólo procede de los autónomos. También procede de :

• trabajadores a distancia que ya no pueden trabajar en casa a tiempo completo,
• VSE y start-ups que buscan flexibilidad inmobiliaria,
• grandes empresas que prueban modelos "hub & spoke", combinando sedes más pequeñas y satélites locales.

La idea de transformar las oficinas vacías en espacios abiertos y flexibles atrae tanto a las autoridades locales como a los gestores de activos, que ven en ello una forma de :

• reducir los alquileres vacantes
• generar ingresos alternativos sin un contrato de arrendamiento en firme
• revitalizar barrios que están perdiendo su atractivo comercial.

Por último, cabe señalar que unas tasas de desocupación tan elevadas conducirán sin duda a la aceleración de la exclusión del mercado de activos obsoletos, frente a una nueva y abundante competencia alineada con los objetivos de RSC de las empresas y que ofrece condiciones financieras atractivas.

Condiciones para el éxito

Transformar las oficinas vacías en oficinas compartidas no es tarea fácil.
Hay que adaptar los espacios:

• mobiliario y particiones flexibles y móviles
• acceso seguro, conectividad de alta velocidad,
• gobernanza flexible pero estructurada (carta de buen uso, recepción, servicios).

También hay que aclarar el marco jurídico: contrato de prestación de servicios, arrendamiento con opción de compra, seguro de responsabilidad cruzada.
Sobre todo, hay que crear un ecosistema vivo. Un espacio de trabajo flexible sin una comunidad o un ambiente animado no es más que un espacio abierto sin sentido.

Los metros cuadrados vacíos son un reto, pero también una tremenda oportunidad para replantearnos nuestra relación con el espacio de trabajo. En lugar de dejarlos vacíos, ¿por qué no compartirlos? Los coworkers no son los salvadores del sector inmobiliario comercial: son los precursores de un futuro más flexible, más humano y más sostenible.