Hoe kun je een coworkingruimte winstgevend maken zonder het DNA te verliezen?

Met meer dan 4.200 ruimtes in Frankrijk zijn coworking en, in bredere zin, het flexibele kantoor, nu een integraal onderdeel van de infrastructuur van de vastgoed- en diensteneconomie. Na een decennium van hypergroei heeft de markt zijn volwassenheid bereikt, maar de gouden eeuw van gedeelde vierkante meters loopt ten einde. Door de vastgoedinflatie, hybride praktijken en krappe marges moeten de spelers in de sector ook hun model opnieuw uitvinden, of het op zijn minst rendabel maken. De zaak WeWork ligt nog vers in het geheugen, ook al blijven er voortdurend nieuwe ruimtes bij komen.
Het gaat niet langer alleen om het vullen van kantoren, maar ook om het teruggeven van betekenis aan aanwezigheid. Hoe kunnen we flexibele kantoorruimte rendabel maken zonder er alleen maar een zakencentrum van te maken? Hoe kunnen we precies die dingen behouden die een flexibele kantoorruimte geweldig maken - de gemeenschap, de ontmoetingen, de collectieve waarde - en tegelijkertijd de economische realiteit van een gefragmenteerde wereld van werk het hoofd bieden? Hier volgen enkele sleutels.

Winstgevendheid: een subtiel evenwicht tussen oppervlakte, diensten en gebruik

Ja, laten we het maar zeggen, want hoewel het coworkingmodel , een historische pijler van het flexibele kantoor, een integraal onderdeel is van de hedendaagse vastgoedmarkt, heeft het in Parijs nog steeds te maken met een gemiddelde leegstand van 22%, volgens een onderzoek van coworkingmerk Wojo.

Een coworking- of flexibele werkruimte openen betekent een hybride bedrijfsmodel beheren. De eerste pijler is uiteraard de bezettingsgraad, een echte barometer van de financiële gezondheid van de ruimte, maar naast het eenvoudigweg vullen van werkruimten ligt de sleutel in de waardering van vierkante meters: het aanbieden van flexibele formules (dag, week, abonnement, privatisering) terwijl elke ruimte wordt geoptimaliseerd via diensten op aanvraag en het bieden van echte toegevoegde waarde aan de huurder.

Succesvolle spelers hebben begrepen dat ze geen m² verkopen, maar een werkervaring. Dat is het geval bij Morning, Deskopolitan en Wojo, die design, gastvrijheid en diensten combineren: conciërgediensten, catering, sportzalen en ontspanningsruimtes. Coworking wordt een plek om te leven, een verlengstuk van welzijn op het werk. En dat is wat we nastreven bij workin.space: geen ruimte die bestaat uit m², maar de identiteit van elke individuele medewerker.

Het resultaat: een hogere retentiegraad, een langere gemiddelde abonnementsperiode en mond-tot-mondreclame die veel effectiever is dan welke reclamecampagne dan ook.

De gemeenschap, die waarde en aantrekkelijkheid creëert

Een rendabele flexibele kantoorruimte is in de eerste plaats een bewoonde ruimte. De gemeenschap is haar meest waardevolle bezit: ze trekt de ruimte aan, houdt ze vast en legitimeert ze. Medewerkers zijn niet alleen op zoek naar een kantoor, maar ook naar een stimulerende omgeving, professionele synergieën en samenwerkingsmogelijkheden. Community management is daarom van strategisch belang.

Succesvolle coworking spaces hebben het belang begrepen van een goede hospitality manager of coworking manager, die optreedt als facilitator, bemiddelaar en katalysator van ideeën. Ze bieden en beheren diensten, soms ontleend aan de codes van luxe, om een echte werkervaring te bieden: workshops, cross-training, thematische evenementen of eenvoudige ochtendkoffies, elke interactie creëert een onzichtbare maar essentiële waarde.

Het gebruik diversifiëren om te amortiseren en te bestendigen

De sterkste coworking spaces hebben zich gerealiseerd dat hun voortbestaan afhangt van diversificatie. Naast maandelijkse abonnementen openen ze hun deuren voor nieuwe toepassingen: bedrijfsevenementen, conferenties, seminars, opleidingen, incubaties, lokale innovatieprogramma's, artistieke residenties of solidariteitsworkshops. Elke ruimte heeft zijn eigen credo. Deze modulariteit vermindert seizoensgebondenheid en maximaliseert neveninkomsten, terwijl de klantenkring wordt uitgebreid naar een nieuw publiek.

De Bazaar St So in Lille, in het hart van het treinstation Saint-Sauveur, biedt bijvoorbeeld een maandelijkse filmclub en organiseert regelmatig festivals zoals de Microtopies en Livre d'en haut festivals. Le Moon in Bordeaux biedt elke woensdag kunstlessen en workshops voor kinderen, en Drink & Paint workshops voor oudere kinderen.

Sommige gaan nog verder, zoals Les Tiers-Lieux Solidaires, en integreren duurzame catering, een buurtwinkel of een gedeeld fablab.

Coworking wordt zo een ecosysteem van activiteiten, niet alleen een plek om te werken.

Operationele efficiëntie: een hefboom voor marges

Winstgevendheid hangt ook af van operationele striktheid. Energie, schoonmaak, onderhoud en connectiviteit kunnen tot 40% van de operationele kosten uitmaken. Een aanzienlijke begrotingspost. De digitale tools van vandaag bieden krachtige oplossingen voor prestatiebeheer: geautomatiseerde reserveringssystemen, dynamisch beheer van airconditioning en verlichting, realtime bewaking van de bezettingsgraad, voorspellend onderhoud en geïntegreerde facturering.

Hier worden gegevens een echte hefboom voor het beheer. Sommige exploitanten kiezen zelfs voor een Smart Coworking-aanpak om het energieverbruik te beperken, materialen te recycleren of de ruimte te delen tussen verschillende spelers. Een ecologisch voordeel, maar vooral een economisch voordeel.

Lokale wortels voor succes op lange termijn

Naast het bedrijfsmodel hangt het succes van een coworking space af van zijn lokale relevantie.
Coworking spaces bestaan niet in een vacuüm; ze maken deel uit van een gebied, een gemeenschap en een economie. Duurzame projecten zijn die projecten die samenwerken met lokale publieke en private spelers zoals kamers van koophandel, lokale overheden, universiteiten en zelfs verenigingen. Het gaat erom opnieuw contact te leggen met de verschillende lokale spelers om de banden te herstellen.

In middelgrote steden kunnen deze ruimtes een drijvende kracht worden voor revitalisatie.

Een coworkingruimte rendabel maken is niet alleen een kwestie van banen invullen, het gaat ook om het creëren van gebruikswaarde. Het gaat om het transformeren van een werkplek in een ruimte om te leven, te netwerken en een impact te hebben, waar winstgevendheid net zo goed gebaseerd is op tevredenheid als op bezetting.

In een veranderende wereld van werk zal de sterkste coworking space niet de grootste of de meest stijlvolle zijn, maar degene die wendbaarheid, verankering en bruikbaarheid combineert. En wat als de beste winstgevendheid uiteindelijk diegene zou zijn die iedereen ten goede komt: de locatie, de gemeenschap en het gebied dat het ondersteunt?