È una domanda che si pongono molti amministratori di società e altri manager immobiliari o finanziari. Il settore immobiliare professionale si trova attualmente in una fase di sconvolgimento, dovuta in particolare al telelavoro, alle nuove esigenze di flessibilità, al desiderio di deA tal punto che sta diventando molto difficile pianificare a lungo termine e proiettare le proprie esigenze future e quelle dei propri dipendenti.
Se da un lato la necessità di una sede centrale non è messa in discussione per ragioni di identità e coesione sociale, dall'altro le decisioni immobiliari hanno difficoltà a essere formalizzate. Il contratto di locazione commerciale, noto anche come contratto 3/6/9, non è più universalmente accettato in quanto troppo restrittivo e non abbastanza flessibile. Inoltre, è giunto il momento di ottimizzare i budget e ridurre i costi.
Questo va a vantaggio degli spazi di coworking e di altri luoghi terzi, che sono molto più agili nella loro proposta di valore. Oggi rimangono due domande: è urgente impostare la mia strategia immobiliare e cercare uffici in affitto? Come si fa a disdire il contratto di locazione di un ufficio? Rispondiamo qui a tutte le vostre domande: quando si può recedere? Cosa dice la legge? Qual è il periodo di preavviso? ...
Seguite i nostri consigli passo dopo passo e se, per caso, volete beneficiare di assistenza nella ricerca di uno spazio di coworking o di un business center, workin.space è qui per aiutarvi!
Quali contratti devo avere per affittare un ufficio?
Innanzitutto, è utile distinguere tra le diverse tipologie di contratti di locazione di uffici. Tra i più noti, troviamo il contratto di locazione professionale, il contratto di locazione commerciale o 3/6/9, il contratto di locazione precario o il contratto di servizio. In questo articolo ci concentreremo sui primi due.
Che cos'è un contratto di locazione professionale?
Il contratto di locazione professionale riguarda gli immobili destinati esclusivamente all'uso professionale, ad eccezione delle professioni liberali o commerciali interessate dal contratto di locazione commerciale. La stipula di un contratto di locazione professionale è un'operazione comune, ma è meno regolamentata dal punto di vista legale rispetto a un contratto di locazione commerciale.
- Per saperne di più sul contratto di locazione professionale
Che cos'è un contratto di locazione commerciale o un contratto di locazione 3/6/9?
Nel diritto commerciale, la locazione commerciale è un contratto stipulato tra un locatore (il proprietario dei locali o l'usufruttuario) e il locatario (l'imprenditore o la società) per lo sfruttamento dei locali a fini esclusivamente professionali o commerciali. Il presente contratto di locazione è disciplinato nel diritto francese dagli articoli L145-1 e seguenti del Codice del Commercio.
- Per saperne di più sulle locazioni commerciali
Che cos'è un contratto di locazione precario?
Il contratto di locazione precario è anche chiamato contratto di locazione commerciale in deroga o contratto di locazione di ventitré mesi. Si tratta di un contratto di locazione a breve termine che non consente un impegno a lungo termine. Offre flessibilità e agilità sia agli inquilini che ai proprietari.
- Per saperne di più sul contratto di locazione precario
Che cos'è un contratto di servizio?
Si tratta di un accordo di servizio che impegna un fornitore di servizi a svolgere un servizio per conto di un cliente, in cambio di un compenso.
- Per saperne di più sul contratto di fornitura di servizi
Come posso risolvere il mio contratto di locazione commerciale o professionale?
Come si risolve un contratto di locazione professionale?
In generale, il locatore o il locatario possono recedere dal contratto di locazione solo al termine di un periodo di 3 anni o alla fine del contratto. Tuttavia, un contratto di affitto d'azienda può essere risolto in qualsiasi momento, nel rispetto di determinate procedure. Il contratto di locazione professionale è soggetto all'articolo 57 A della legge n. 86-1290 del 23 dicembre 1986, modificato dall'articolo 43 della legge n. 2008-776 del 4 agosto 2008.
Se la richiesta di disdetta viene avviata dall'inquilino al termine di un periodo di 3 anni, può essere presentata senza alcun motivo particolare. L'inquilino annuncia la sua partenza con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o con atto dell'ufficiale giudiziario. Questo è anche noto come preavviso di tre anni .
Se la richiesta di rescissione di un contratto di affitto d'azienda viene presentata al di fuori di questo periodo di 3 anni, l'affittuario deve dare un preavviso di 6 mesi. Tuttavia, la durata può essere rinegoziata con il locatore.
In caso di decesso del locatario, il contratto di locazione si trasmette agli eredi. Ciò significa che il decesso dell'inquilino non comporta sistematicamente la risoluzione del contratto di locazione.
Inoltre, se la disdetta proviene dal locatore, sia che si rifiuti di rinnovare il contratto di locazione sia che dia un preavviso all'inquilino, deve avvenire anche tramite lettera raccomandata o avviso dell'ufficiale giudiziario 6 mesi prima della scadenza del contratto. L'avviso dato all'inquilino deve specificare i motivi del rifiuto, altrimenti l'inquilino ha la possibilità di contestarlo o di chiedere un risarcimento. Va notato che in caso di lavori di ricostruzione o conversione, il locatore può anche dare un preavviso all'inquilino. Quest'ultimo ha un periodo di 3 mesi per accettare l'offerta fatta, in quanto il locatore deve offrire un locale sostitutivo e pagare un indennizzo o il rimborso delle spese relative al trasloco.
Nei casi più estremi, come il mancato pagamento dell'affitto o delle spese, il mancato versamento del deposito cauzionale, la mancata stipula di un'assicurazione a copertura dei rischi di locazione, il mancato rispetto del contratto di affitto.Nei casi più estremi, come il mancato pagamento dell'affitto o delle spese, il mancato pagamento del deposito cauzionale, la mancata stipula di un'assicurazione a copertura dei rischi di locazione o il mancato rispetto dell'obbligo di utilizzare pacificamente i locali affittati (disordini di vicinato, ecc.), è necessaria una procedura di messa in mora da parte di un ufficiale giudiziario.
Come si recede da un contratto di locazione commerciale?
Per sua natura, un contratto di locazione commerciale non può avere una durata inferiore a 9 anni. Tuttavia, il locatore e il locatario possono risolvere il contratto al termine di un periodo di 3 anni o alla fine della durata, ma anche in qualsiasi momento in caso di mancato rispetto di determinati obblighi contrattuali.
Se il contratto di locazione commerciale viene disdetto dall'affittuario entro il termine concordato nel contratto, la disdetta può avvenire tramite atto dell'ufficiale giudiziario o lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. È inoltre necessario rispettare un periodo di preavviso di 6 mesi. In assenza di una disdetta o di un rinnovo al termine del periodo di tre anni, il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente.
In caso di partenza anticipata del conduttore, ad esempio per accordo amichevole, le procedure sono più o meno le stesse, ma il locatore può anche essere tenuto a chiedere al conduttore di pagare un'indennità di partenza anticipata. L'importo viene generalmente calcolato in base ai mesi rimanenti e all'ammontare del reddito che rappresenta.
Anche in questo caso, il locatore può essere tenuto a risolvere anticipatamente il contratto di locazione commerciale in caso di lavori o di mancato adempimento degli obblighi contrattuali da parte del conduttore.
Come posso essere assistito nella risoluzione del mio contratto di locazione?
La richiesta di risoluzione di un contratto di locazione commerciale o professionale può essere complessa. Sul web sono disponibili molti modelli di lettere per aiutarvi. Tuttavia, potete anche chiedere aiuto a una società di consulenza immobiliare o a uno studio legale specializzato in diritto immobiliare. Saranno in grado di consigliarvi in modo più dettagliato sui vostri diritti e obblighi e potranno anche condurre trattative per vostro conto con un approccio più legale e commerciale.
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