Il 2020 avrà completamente rimescolato le carte nel settore degli immobili a uso ufficio. Di fronte alla crisi senza fine di Covid-19 e alle difficoltà che le aziende incontrano nell'onorare affitti, oneri e obblighi contrattuali, non hanno altra scelta che optare per soluzioni più flessibili e agili. Allo stesso tempo, l'uso del lavoro a distanza e la rinascita degli spazi di coworking mettono in discussione i vantaggi di mantenere una sede centrale "vetrina" e chiedono una sempre maggiore esternalizzazione del lavoro. Il 2020 avrà così permesso di prendere coscienza di questa esigenza di agilità e di costruire un nuovo schema, più sano e più egualitario, tra locatori e utenti. È infatti più che legittimo interrogarsi sulla pertinenza del modello attuale e sul futuro della locazione commerciale o della locazione 3/6/9 che ancora governa il mercato immobiliare. Per la maggior parte delle aziende è quindi necessario un cambio di locazione.
Il contratto di locazione 3/6/9 può scomparire?
Sembra ovvio che, di fronte all'incertezza imperante, le aziende siano più caute nel ricorrere a un contratto di locazione classico e nell'assumere un impegno a lungo termine, poiché è importante ricordare che il contratto di locazione 3/6/9 non è l'unico.Va ricordato che un contratto di locazione classico può essere risolto in genere solo dopo un periodo di tre anni. Da qui il nome(locazione 3/6/9). Questa "rigidità" è dovuta principalmente alle pratiche di mercato e riflette l'equilibrio di potere tra locatari e locatori.
Così, se da un lato ci sono state numerose misure di accompagnamento, che hanno registrato il tasso più alto dal 2017 (20,9%), dall'altro le rinegoziazioni dei contratti di locazione sono abituali e mirano a ridurre i costi immobiliari delle aziende (3,9%).L'obiettivo è quello di ridurre i costi immobiliari delle aziende - la terza voce di spesa dopo le risorse umane e l'informatica - e di passare a organizzazioni lavorative più adeguate.
Secondo gli ultimi dati diffusi da Immostat, sembrerebbe che il mercato immobiliare degli uffici abbia registrato un calo di 1,321 milioni di m² di spazi per uffici in affitto nel 2020, con una diminuzione di circa il 45%. Questi dati sono confermati da un altro studio che rivela che il 60% delle aziende prevede di rinegoziare il proprio contratto di locazione e affitto nel 2021 e che il 36% vuole ridurre la propria superficie.
Inoltre, al di là del semplice contesto legato alla Covid-19 e a questa crisi senza precedenti, stanno entrando in gioco diversi altri fattori economici la rigidità della locazione 3/6/9, come lo sviluppo di nuove tecnologie, l'accorciamento dei cicli economici o l'internazionalizzazione dell'economia. Di fronte a tanti imperativi nuovi e incerti, le aziende chiedono una maggiore flessibilità.
La consapevolezza è tale che gli utenti vogliono beneficiare di un nuovo modello in grado di riflettere la qualità reale di un asset immobiliare. L'uso effettivo dei m² o le prestazioni energetiche degli edifici sono esaminati in modo più dettagliato. Non si tratta più di vedere spazi aperti vuoti e m² sottoutilizzati.
Allo stesso modo, anche la continua tendenza al telelavoro e l'aumento dell'uso di spazi di coworking stanno contribuendo alla volatilità del mercato immobiliare. In uno studio del settembre 2020, Barclay's stima addirittura che la domanda di metri quadrati entro il 2030 in Europa sarà compresa tra il -10 e il -20%.
In attesa del consolidamento dei modelli, i grandi gruppi desiderano ora subappaltare la gestione degli spazi e del personale a operatori terzi e tendono a orientarsi maggiormente verso i centri di coworking che giocano la carta dell'outsourcing.
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Chi beneficia di queste modifiche al contratto di locazione?
Il desiderio delle aziende di trovare nuovi locali o uffici in affitto è comunque molto reale. Questa domanda si spiega in particolare con la necessità di controllare i costi riducendo i canoni di locazione, oltre che con la riorganizzazione, in seguito alla riduzione del personale in loco e allo sviluppo del telelavoro. Il contratto di locazione 3/6/9 non è quindi destinato a scomparire del tutto, ma certamente non rappresenterà più il 100% del mercato. Dovrà coesistere con offerte di spazi flessibili. Nel 2021 si prevede un aumento della domanda di spazi di lavoro più piccoli e flessibili.
Tuttavia, se le aziende mirano a rallentare gli investimenti e gli impegni a lungo termine, allora il ricorso massiccio ai centri di coworking e ad altri spazi di lavoro flessibili dovrebbe essere confermato. C'è un ampio margine di miglioramento, visto che secondo un'analisi di Colliers International rappresentano solo il 2% del mercato degli uffici in Francia!
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Questi ultimi, tuttavia, dovranno dimostrare ancora una volta flessibilità e adattarsi alle richieste dei loro occupanti: spazi di lavoro sicuri, agili e illimitati, tecnologici e fatturati in proporzione al loro utilizzo.
Questi ultimi sembrano quindi essere la risposta adeguata a tutte le aspettative degli utenti. La loro crescita e il loro utilizzo sono la prova di una forte tendenza.
"È stato a settembre che si è registrata una vera e propria ripresa, con un aumento della domanda addirittura del 25% rispetto a prima di Covid-19". E questo è un segnale che non inganna, significa che il movimento è inesorabilmente in corso", ha analizzato Christophe Burckart, direttore generale del dipartimento Francia di IWG (International Workplace Group), sulle colonne di France 3.
Mentre nuovi modelli e attori emergeranno sicuramente nei mesi e negli anni a venire, il settore immobiliare dovrà ancora una volta adattarsi a questi nuovi vincoli, iniziando a offrire un quadro giuridico adatto alle locazioni commerciali e ai contratti di servizio di coworking.
